浅析住房抵押贷款证券化及其法律调整　[www.dffy.com]

　　4:为推行住房抵押贷款证券化,还必须通过立法完善房地产抵押贷款一级市场。
　　在立法原则上，应坚持以需求为导向，实行个性化服务；严格质量控制与管理，实行标准化服务；以新品种开发为依托，实现银行的多样化服务的原则。在具体规定上，比如，通过立法,创建并完善房地产抵押市场中介体系。面对目前良莠不齐的房地产中介市场，有关专家呼吁：房地产中介机构亟待规范。中介市场混乱的原因主要是：一、市场经营主体管理不严。二、对房地产中介机构违规操作缺乏有效的法律制约机制。三、缺乏房地产中介机构自律管理的机制。因此,在立法上须制定房地产中介行业准入制度，严格执行房地产中介行业资格审查; 积极创设新的中介机构，包括对抵押人资信调查的征信机构、处置抵押品的代理机构以及对房地产抵押证券信用评级的评信机构等作出法律上的规定;立法规范房地产中介管理体系，清理、整顿中介机构，加强中介机构的资质管理。目前房地产中介机构仅由工商部门审批是不够的，应由房地产管理部门颁发资质许可证，每年进行一次资质年检，发现违法违纪行为立即严格查处，直至吊销营业执照;明确规定中介机构的法律责任和赔偿制度，中介机构只管成交，不管成交后的法律纠纷现状必须改善。
　　另外,在完善房地产抵押贷款制度方面，可立法规定建设贷款制度。"建设贷款制度"就是建设贷款人在发放贷款之前，首先邀请另一银行或保险公司或其他金融机构做为机构投资者，在项目完工后，为购房者提供长期抵押贷款，并由建设贷款人与机构投资者签订"邀请贷款的约定"。该制度能够确保房地产开发企业的融资渠道更为畅道。此外,还可立法构建多层次的住房抵押贷款保险网,在现有的"抵押+财险+保证担保"防范模式的基础上，进一步明确走担保为主的道路。实际操作中，可以抵押为基础，以保证保险为补充。构建贷款购房保证保险，住房按揭保证保险、贷款定期人寿保险、担保公司提供的住房抵押担保以及贷款住房保险的一个多层次的住房抵押贷款保险网。
　　此外,在住房抵押贷款利率的选择、抵押物的处置、住房抵押贷款证券的标准化等等方面,立法也应作出较具体规定。
　　5:在其他配套法律的完善方面,应注加快完善会计制度和税收制度。我国尚未建立个人购房抵押贷款证券化会计制度和税收制度，影响了个人购房抵押贷款证券化的具体操作的规范。制定《住房公积金法》，可参照新加坡的做法，采用立法强制方式，保证公积多的缴交率。应尽快制定《住房法》、《不动产清算程序法》等，用以具体规范住宅金融的各项行为，同时完善<<破产法>>、<<信托法》和《票据法》等法律法规的相关规定。

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