浅析住房抵押贷款证券化及其法律调整　[www.dffy.com]

　　摘要：住房抵押贷款证券化是房地产证券化的一种形式，本文浅述了住房抵押贷款证券化的涵义及其对我国房地产业的发展的积极意义，着重从宏观上阐述了推行住房抵押贷款证券化需要完善的相关法律法规及法制建设中应注意的问题。
　　关键词：住房抵押贷款证券化贷款法制建设
　　房地产证券化目前是一个值得探讨的热点问题，它是指将房地产投资直接转化为证券投资，也就是将缺乏流动性的不动产转化为可在金融市场上广泛流动的证券行为。房地产证券化具有资本大众化，资源配置市场化、经营专家化的特点。房地产证券化将是21世纪金融发展的重点.房地产证券化有三种形式：一是房地项目主持分权证券化。这是为房地产企业筹资服务的，以房地产开发项目为基础的一种高风险的投资债券。二是房地产产权权益证券化。它是为房地产投资与运营服务的，以房地产产权为基础，采用浮动收益制度，与房地产投资和消费联系起来。三是住房抵押贷款证券化(房贷证券化)。这是为筹集住房消费信贷服务的，以房地产抵押权为基础的一种形式。本文讨论最后一种形式及相关的一些法律问题。
　　住房抵押贷款证券化是以住房抵押贷款为担保，发行可在金融市场上买卖的证券，包括抵押贷款券以及由抵押贷款支付和担保的各种证券。它通常是指房地产抵押银行将已抵押的房地产债权(这种债权是在房地产抵押一级市场上形成的，是购买房屋的消费者将购买的房屋作为今后还款的保证向银行等金融机构取得贷款，用于购买房屋时与银行等金融机构形成的借贷法律关系)转让给一定的机构,这些机构将这些成千上万的已抵押房地产债权打包市场，从金融市场吸收资金投到房地产抵押银行，这样，房地产抵押一级市场和二级市场相通并形成良性的资金市场。一般情况下，投资房地产抵押债权的投资者并不是一级市场的购房者，一般为证券投资者。一级市场形成的银行拥有的房地产抵押债权通过金融市场转让给这些证券投资者，从而取得再进行房地产抵押贷款的资金。住房抵押二级市场(即住房抵押贷款证券化)的主体有债券投资者，抵押贷款发放银行和作为各种政府认可的担保或保险机构。
　　从发展的眼光看，房贷证券化有利于我国房地产业的发展：
　　1、可以有效化解我国目前房地产市场的供求矛盾。2、证券化可以为房地产业的发展提供稳定的资金来源，对资本市场和房地产市场产生作用。通过证券化，个人住房抵押贷款债权可及时变现，商业银行势必会扩大贷款规模，刺激住房消费，对我国房地产市场与资本市场的活跃将起到巨大的推动作用。3、有助于房地产业持续稳定的发展。4、使其更趋合理。我国个人住房抵押贷款制度的内在缺陷及风险在于：存贷期限结构不匹配带来流动性风险、贷款规模与银行资本充足率要求不匹配带来违法风险、存贷款利率政策不配套带来利率风险。住房抵押贷款证券化, 可以克服个人住房抵押贷款制度的内在缺陷，化解商业银行运作过程中的制度风险。发起人银行把抵押贷款债权出售给特设机构是一种未来收益的提前套现行为，盘活了银行的长期债权，增强了银行资产流动性，可以调整银行的资产负债结构和资本结构。
　　但从美国等其他国家抵押二级市场的发展历程可以看出，在我国要建立一个运转良好的二级市场，必须解决一些前提条件: 1、抵押一级市场规模小、不规范；2、社会化的抵押保险机制不健全；3、金融市场发展滞后；4、法律及相关基础设施不配套。不过，我国目前实行住房抵押贷款证券化也具备一定条件: 1、居民的贷款意识已逐年上升；2、居民储蓄业务总量可观；3、我国证券市场已初具规模。不过，大规模实行住房抵押贷款证券化的时机还未成熟，只能先在深圳等条件比较好的城市进行试点。
　　从理论上讲，推行住房抵押贷款证券化，除了需要社会经济条件外，法律层面上的建设也是必不可少的。要推行住房抵押贷款证券化，必须建立完整的法律法规，严格约束各参与者的行为。从其他国家的经验来看，美国在推行住房抵押贷款证券化过程中，出台了很多法规，如1932年的<<复兴金融公司法>>，1934年的<<国民住宅法>>，1968年的<<住宅和城市发展法>>，1970年的<<紧急住宅融资法>>，这些法律的颁布，促进了市场的发展和人们行为的规范化。目前，我国在住宅方面还没有国家的法律或法规，1998年才推行个人住房担保贷款管理办法，但仅是部门规章，其他相关的配套的法律法规也需要完善。
　　笔者窃以为，推行住房抵押贷款证券化，从宏观上来看，须在以下几方面注意法律的建设:
　　1:通过立法建立特殊的住房抵押贷款证券发行机构。
　　通常来说，根据房地产抵押贷款证券发行主体的性质不同，其证券机构一般可以有三种基本模式：一是政府管理的住房抵押贷款证券机构；二是政府支持、社会公众或法人机构持股以商业方式运作的住宅贷款证券公司；三是纯粹由社会法人机构，甚至是私人持股的住宅贷款证券公司。
　　鉴于中国人文传统和国情，我们认为采取第二种模式即将国有独资的住房贷款证券公司作为我国住房抵押证券化的发行主体为好。这样一方面可以减轻政府的负担，另一方面便于最大限度地有效监督，防止过度竞争和纯商业性机构不追求利润最大化过程中损坏公众利益。而且，这样还可以保证该类证券发行机构具有较高的信用度和权威性，可以降低发行融资债券和抵押贷款证券的成本。在未有全国性的证券再发行机构之前，可建立地方性的贷款抵押证券机构。
　　立法机关可单独出台规定这类证券发行公司的法律，也可修改<<证券法>>，在该法中规定该类证券发行公司的组建条件组织结构权利和义务等，以规范该类公司的设立，运行，终止等。其中，结合我国国情，立法可规定两种抵押贷款债券: 转手证券和抵押担保证。对于证券的发行，立法可规定比照一般企业债券的发行办法，由证券公司发行。此外法律应规定发行贷款抵押债券所筹集的资金，首先用来归还银行的抵押贷款剩余本金，使这些贷款得到清理。另外立法也应规定该类住房抵押贷款证券的发行主体应接受中央银行的监管。
　　而且，立法应放宽限制，在抵押贷款证券机构所涉及的投资者上，允许机构投资者进入抵押贷款二级市场操作，在证券设计与发行上向机构投资者倾斜。并且可明确规定，现阶段，可成为抵押贷款证券化机构的投资者主要有：房地产投资基金、住房公积金、保险公司、外国投资者、个人投资者。
　　2:通过立法建立和完善住房抵押贷款保险和担保体系。
　　通过对于住房抵押贷款进行商业保险公司保险，开发商担保、专门担保机构担保三管齐下，使住房抵押贷款的安全性与流动性大大提高。比如,立法可规定, 由人民银行，建设部、财政部以及建设银行，工商银行等国有银行共同成立一个政府的住宅抵押贷款担保公司。可单独立法,也可修改<<担保法>>对这些问题具体作出规定。
　　3: 制定《同等信用机会法》，可借鉴美国关于住宅金融的《同等信用机会法》，它用立法的形式肯定了信用与机会的法律关系，使公民无论从法律角度还是机会角度，都必须讲信用。在有关信用体系的实排上,需要解决个人信用及担保体系、住房抵押贷款担保与保险体系、资信评估体系。

此文章共有2页 [1] [2] [下一页]

　　查看冯中福　周秀峰的其他文章　本文关键词：抵押

收藏到法律网摘　讨论　打印　页顶　关闭

你的位置：首页 >> 法学阶梯 >> 民商 >> 正文　　　　　　　　　　　　　　　　双击自动滚屏