论衡平承租人先买权与第三人买受权之立法及审判　[www.dffy.com]

　　我国民法通则和合同法均明确规定,承租人在所有人出卖出租的房屋时,享有优先购买权。此即谓承租人先买权。但对于承租人如何具体行使先买权，除了民法通则的司法解释以及《城市私有房屋管理条例》有部分简单的规定外，则没有完善、系统的法律规定，导致实践中没能真正地维护承租人的这项权利，更忽视了对善意第三人买受权的合理保护。笔者试从对相关法律及人民大学物权法草案分析中，论述应如何平衡对承租人先买权和对善意第三人买受权的保护。
　　根据最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》（以下简称《若干问题的意见》）以及《城市私有房屋管理条例》的规定，所有人在出卖出租的房屋时，应提前三个月通知承租人，承租人享有优先购买权；所有人未通知或未提前三个月通知承租人的，则承租人可诉至法院要求行使优先购买权，确认房屋买卖合同无效。因此，笔者在各基层人民法院见到的司法实践普遍做法是：一、支持承租人要求确认房屋买卖合同无效的请求；二、确认承租人在承租期间享有优先购买权。这样的判决有两个明显的不当，一是买卖合同被判无效之后，承租人优先购买权无法得到具体体现。这种只是重声法条的判决主文甚至可以让所有人毫无忌惮，因为他可以一直到承租期间届满都不再出卖房屋，让承租人的优先购买权无从谈起；二是如此简单地、径直地确定买卖合同无效，忽视了对善意第三人的权利的合理保护，更忽视了承租人与买受人恶意串通故意损害善意第三人买受权的可能。
　　上述两个不当，首先源自于立法上的疏漏。从根本上来说，《若干问题的意见》对承租人优先购买权的运作逻辑的设计存在原则性的错误。因为优先购买权的行使是确认出租人与善意第三人房屋买卖合同无效的前提。承租人优先购买权成立于租赁合同生效之时，但因其是附条件的形成权，即须待出出卖人出卖标的物于第三人时始得行使之。因此，出卖人在出卖之前是否通知承租人并不重要，重要的则是在与第三人签订合同后，应告知承租人，限期让其表明是否行使先买权。市场经济要求自由交易，优先权的法定设置本身就是对交易自由的一种限制，按《若干问题的意见》的要求，还要在卖房之前三个月就通知承租人，更是增加了出卖人的负担。通常的情理就会变成，所有人想到出卖后，三个月后才能出卖，而承租人一直不予表态，待至与第三人合同成立后，才行使先买权，出卖人不仅丧失了交易时间上的利益，还丧失了交易对象上的选择权。三个月的时间对现今市场经济的交易来说，常常是风云突变，可能交易价格就会发生很大的波动。
　　人民大学王利明《中国物权法草案建议稿》对这个问题有较好的闸述，其中关于优先购买权的运作逻辑的设计较为先进的解决了这个问题。他们的设计是：不动产的出卖人在与第三人签订了房屋买卖合同后应当告知优先购买权人，优先购买权人应当在十五天内以书面方式明示是否行使优先购买权，不予明确表示的，视为放弃。出卖人未履行通知义务的，先买权人须在知悉出卖之日起三个月内行使，且先买权自“出卖”之日起一年内不行使而消灭。
　　但这个比较先进的设计还是忽略了先买权人与善意第三人权利如何平衡的问题。该立法设计中规定：“第三人已依约占有标的物，但因优先购买权人行使优先权致不能取得权利而丧失占有的，第三人仅就其已支付的价金请求出卖人返还。”可以说，这一条是整个设计中的一大败笔。因为，司法实践中已经反映出两种可能，一个是第三人与出卖人串通，恶意阻挠先买权人行使先买权，所以这个设计中规定的是先买权自“出卖”之日起一年内不行使而消灭，而不是自“缔约”之日起，因为很可能缔约之后并未实际履约，并未对不动产的所有权进行变更登记。另外一种则完全可能是出卖人与承租人恶意串通，想通过所谓先买权的行使，导致已经缔结、甚至已经登记过户的不动产交易归于无效。这种情况在房价日新月异的近几年来并不鲜见。即使排除串通的可能，由于未经登记的租赁并不能让第三人知道，故如果规定“第三人仅就其已支付的价金请求出卖人返还”，则对于买受人来说显失公平，尤其对于善意第三人来说，做出这样的规定让人疑惑不解。先买权作为形成权，所具有的确认效力，可以使先买权人与出卖人之间形成买卖关系，并使出卖人与第三人之间的买卖关系归于无效。但合同无效，不仅意味合同双方各自返还财产，还意味有过错的一方对对方造成的损失，有义务进行赔偿。这种赔偿责任实属缔约过失责任的承担。也即出卖人未如实地告知善意第三人标的物上存在有优先购买权的负担，或未作必要的提醒，因此不合理地造成买受人预期利益的丧失，增加了交易失败的风险。因为第三人完全可以选择别的机会，但由于与该恶意出卖人缔约，丧失其他机会，由此造成的房价损失、利息损失，均应由出卖人承担。所以，该条立法设计不如更改为“第三人已依约占有标的物，但因先买权人行使先买权致不能取得权利而丧失占有的，善意第三人可以请求出卖人返还其已支付的价金，并要求出卖人承担由于其缔约过失导致的损失。”其中，善意即指不应当知道、不可能知道标的物上存在优先购买权的情况。
　　笔者在司法实践中所见到的普遍做法所产生的不当之处，还源自于审判中也未能从程序和实体上平衡好承租人先买权第三人买受权。首先是该追加诉讼第三人的情况不追加。承租人起诉主张行使先买权时，一般应将出租人与第三人列为共同被告，因为其先买权作为形成权的效力，必须涉及到出租人与第三人之间房屋买卖合同的效力。但承租人一般都没有做到这一点。此时，法院应尽量依职权追加第三人为无独立请求权的第三人。这样做，一是让涉及实体权利的当事人尽量参加到同一个审判中来，节省诉讼成本；二是尽量避免法院判决出现不统一的情况；更重要的是，要给善意买受人一个主张自己权利的平台。尤其对于出租人与所谓的承租人恶意串通的时候，更不能忽视善意第三人向法院陈述的权利。比如，承租情况是否真实存在，是否已过租赁期等。
　　其次法院的判决还应当注意，出卖人与第三人的房屋买卖合同归于无效的前提是，先买权人行使先买权。因此，对于只诉求确认出卖人与第三人的房屋买卖合同无效，未诉求确认与出卖人形成买卖关系的承租人，法院不能单独支持其确认合同无效的请求。

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