由“楼梯案”引发的关于地役权的思考　[www.dffy.com]

　　记得前几年有一个在全国都很轰动的案例，说的是某公司买下了某居民二层楼房的第一层作为经营铺面之用，但是从此之后该户居民丧失了对第一层楼梯的使用权，不得不在窗外架梯子爬进爬出。此案多次审理的结果居然是当地消防局根据消防法规勒令撤去梯子，此户居民不得不改成使用吊篮出入。不管当时的社会、媒体同情的呼声有多高，在法庭的审理中该户居民仍然屡屡败诉，该户居民家中的八旬老人每天仍处于摔出吊篮的危险之中。案子过去多年，据媒体报道解决这种景况的方法竟然是该户居民在工商部门的熟人以停业整顿为威胁，迫使住在一层的公司同意该户居民使用楼梯。
　　在这个案例中，人际关系让法律在它的面前处于了一种不尴不尬的局面。法律本着保护、尊重公民利益的原则而制订，而今天在一截普普通通的楼梯面前，它又一次体现出了苍白无力的一面。在这个案件中，法律就真的束手无策吗？我想是不会的，因为在法律中有一个概念——地役权。
　　台湾的民法是这样描述地役权的：“地役权者，谓以他人土地供自己土地便宜之用之权。”
　　在王泽鉴的《民法物权》中是这样解释地役权的意义的：
　　（一）地役权系存在于“他人土地”之上。地役权的设定须有两笔土地。其受便宜的土地称为需役地，供便宜之用的地，称为供役地。需役地与供役地虽多为相毗连的土地，但不此为必要。例如眺望或通行地役权均得于不直接相邻的土地设定之。
　　比如本案中楼上的住户和楼下的商家就属于需役地和供役地的关系，虽然不是实际接壤的相毗邻的土地而是空间上的“毗邻”，他们属于通行地役权，从地役权比较宽泛的角度来说可以认为是“毗邻”的。尤其是现在高层建筑越来越多，土地的空间利用率也在不断的上升。地役权的概念应该不仅仅限于实际接壤的土地。就好像是相邻权一样，虽然相邻关系是以不动产相邻的事实为前提的，但是现代社会已经把相邻的含义大大地扩展了。相邻不仅仅指毗邻，而是应该包括毗邻和邻近以及通过某种媒介而产生相邻这三个含义。
　　（二）须为供自己土地便宜之用。地役权系以他人土地供自己土地“便宜之用”。所谓“便宜”，顾名思义，指便利相宜而言，包括经济、财产上的方便利益（如通行、汲水、采石），或精神、美观、感情上利益（如采光、眺望、禁止气响干扰）。是否供便宜之用，应就特定需役地所有人判断之，不以客观上有此必要为条件。
　　本案中二层居民以一层商家所以的一层楼梯供自己的“便宜之用”，这种“便宜之用”包括经济上的方便利益，因为该户人家的成员一共有四名，每天进进出出的通行次数可想而知。
　　（三）有偿或无偿、存续期间依当事人约定。地役权的当事人不限于土地所有人。“便宜之用”的范围广泛。有偿与否，存续期间长短，法未强制。在物权法定的原则下，关于地役权的内容形成，当事人享有相当程度私法自治的空间，以调节土地的利用。
　　这也就是说，一层有要求二层支付通行费用的权利。但是不是必须的，而是可以自由裁量的。
　　地役权人和供役地所有人都有特定的权利和义务，从这方面来看：
　　1、地役权人一个重要的权利就是对妨害其地役权者，有请求除去的权利。其中侵害地役权的人既包括供役地所有人也包括第三人。在本案例中，一层的商家属于供役地所有人。
　　2、供役地所有人的相对于地役权人的权利都是在不损害地役权的行使的范围内的，但是在本案中，一层商家行使对一层的权利的时候已经严重地阻碍了二层居民的正常生活。其不允许二层居民对楼梯的使用已经损害了地役权的行使。
　　3、供役地所有人的所有权，因地役权的设定的目的范围而受到限制，负有容忍及不作为的义务。负有容忍地役权人为一定积极行为（如通行、汲水、排放废气）的义务。
　　但是地役权的取得也是需要基于法律行为而获得的，或者基于法律以外的特定的事实而取得的。不像人身权是生来就有的。像本案这种情况，地役权应该事先就以债权契约的形式设定地役权的约定，再以物权契约的形式，订立书面，并经登记。对于地役权没有经过登记的仅仅具有债权的效力。这也就是这件案子的棘手之处。
　　但是这件案子带给我们许多关于地役权的思考，也告诉我们，权利不仅仅存在于自己的土地之上，在别人的土地上还有容易被我们所忽略的权利，而地役权就是其中的一种。

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