6、有一定的期限性。优先购买权有明确的期限际制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。它开始于卖方明确作出出售的意思表示并决定了出售条件时，至房屋买卖依法成交，所有权合法转移时止。
三、审理优先购买权案件时应注重的四个关键问题
1、关于出卖人通知义务的履行与承租人优先购买权的保全
出租人在决定出卖其房屋前，对承租人负有通知义务。这里有一个问题值得探讨，即通知义务与优先购买权行使之间的关系。我们知道，优先购买权是一项期待权，它成立于租赁关系开始时，只有当出租人出卖其租赁房屋时方可行使。可见，出卖行为是优先购买权得以行使的条件之一。而通知行为的法律效果是与优先购买权的保全联系在一起的。出卖人履行通知义务，优先购买权人应当在一定期限内表示愿意购买，否则就丧失优先购买权。如果出卖人违反通知义务，则使得优先购买权人的权利得以保全。权利人可以行使权利，请求法院宣告出卖人与第三人的房屋买卖合同无效，或者要求出卖人对其损失进行赔偿。
由此可见，明确通知义务的相关法律问题，对优先购买权的行使有重要意义。这些问题是：
第一，通知的内容应当是具体的出卖条件。只有这样，才能确定承租人在该具体出卖条件下是否愿意购买，从而保全或丧失其在该具体条件下的优先购买权。如果出卖人对第三人降低了出卖条件，则仍负有向优先购买权人通知的义务，其原因在于通知的内容发生了变化。本案中，B公司未将自己与第三人约定的条件告知A公司，A公司就无法就具体条件作出是否购买的意思表示，B公司属于违反通知义务的行为，对此，A公司可以行使其优先购买权，或者要求B公司赔偿损失。
第二，优先购买权的行使期限如何确定？根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条之规定，承租人的优先购买权的行使为自接到出卖人通知以后3个月。也就是说，A公司的优先购买权可以保全3个月，如果在该期限内不表示愿意购买，视为自动放弃优先购买权。笔者认为，3个月期限过长，过度限制了出租人的处分权，使得出租人必须苦苦等待3个月，才能根据承租的意思确定是否可与第三人成交。并且3个月里，房地产市场变化莫测，同等条件难以确定，超长时间的等待给房主带来的损失却是可能的。因此，笔者建议应缩短优先购买权的行使期限。
第三，通知义务履行与否的举证责任由谁承担？出卖人与优先购买权人发生纠纷时，应当是"谁主张谁举证"。具体来说，由出卖人承担通知义务的举证责任，由优先购买权人承担在法定期限内表示愿意购买的举证责任。因此，在实践中，通知与答复行为应当尽量采取书面形式。
2、关于优先购买权人的损失的认定
在义务人没有尽到通知义务或者在同等条件下，义务人没有尊重权利人的优先购买权，而将标的物卖给第三人，并且第三人已经根据法律相关规定，取得标的物的所有权，使得优先购买权人在事实上和法律上不能优先购买标的物。这样，如何通过赔偿手段对优先购买权人予以司法救济，就是非常关键的问题。
笔者认为，认定优先购买权人的损失，应从以下几个方面考虑：
第一，如果优先购买权人已经和出卖人达成买卖协议，而出卖人又将房屋另卖的，遵循一般的违约赔偿规则，应由出卖人赔偿优先购买权人的实际损失。
第二，如果优先购买权人在与出卖人协商过程中，基于对出卖人的信赖，而采取了履行合同的必要措施，因出卖人过失，而造成合同不成立或不生效，则出卖人应赔偿优先购买权人的信赖利益的损失。
第三，如果出卖人违反通知义务，致使优先购买权人不能行使优先购买权而获得房屋的所有权，并丧失了其转为产权人所带来的便利或利益，诸如免于另行寻租、搬家等等，对此种额外费用，出卖人应予赔偿。
第四，如果出卖人违反通知义务，致使承租人不得不以更高的价格另外购买房屋，则对于承租人另行购买房屋的额外支出，应当参照所争房屋的市场价格判令出租人给予适当的经济补偿，但该补偿不得超过该租赁房屋市场价格与出卖价格之间的差额。
3、关于优先购买权纠纷的实体处理
处理优先购买权案件的原则是，既要保护优先购买权人的利益，又要防止滥用优先购买权以致损害出卖人和其他购买人的合法权益。由于这类案件比较复杂，处理时难度也比较大，一般情况下，应根据具体情况妥善处理：
如果提起诉讼的原告确系房屋的原共有人或承租人，而且在没有放弃或丧失优先购买权的情况下，就应当支持原告的诉讼请求，即承认原告在同等条件下具有优先购买权；如果优先购买权人在出卖人出卖房屋前未知晓情况，就应当宣布出卖人与买受人之间的买卖关系无效，已经交付了房款的房屋的，由双方相互返还，支持优先购买权人在同等条件下优先购买权的请求；优先购买权人已得知出卖情况后，因客观原因未能及时主张优先购买权，在出卖人与买受人成就买卖关系时虽未提出异议，但其主张权利时只要未超过主张期限，一般情况下仍应支持优先购买权人在同等条件下优先购买的请求；出卖人与其他购买人恶意串通，欺骗优先购买权人，出现损害优先购买权人的合法权益的情况，一经查实，应当宣布其买卖关系无效，如果房屋已经拆迁、改建，应视情况给优先购买权人适当的补偿。
数个共有人同时主张优先购买权的，如果房屋好划分，可以按均等优先购买处理；如果不能划分，数个主张优先购买权人协商解决不成的，由最先主张权利者购买；或者最先主张权利者有房屋居住，而后主张权利者确有实际困难的，应照顾住房确实有困难的人购买。
对放弃优先购买权后又主张权利的不予支持。凡有确凿证据证明优先购买权人主动、明白、直接表示不予购买的，视为明确表示放弃。对于明知共有人出卖分得的房屋，或者出租人出卖房屋时，既不作出优先购买的主动、明白、直接表示，又不阻止其出卖给第三人，据此推定为优先购买权人放弃权利。
房屋共有人和承租人同时主张优先购买权，应先考虑房屋共有人的权利，再考虑承租人的权利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比较宽裕，而承租人住房困难，也可照顾承租人的优先购买权。
4、关于优先购买权纠纷的诉讼程序处理
优先购买权纠纷案件，往往涉及出卖人、买受人、主张优先购买权等多人参加诉讼，对于在诉讼中他们各自的诉讼地位问题，各地掌握不尽一致，涉及到的问题也比较多。笔者认为，可分以下几种情况处理。
买卖关系尚未成立的，优先购买权因主张权利与出卖人发生纠纷提起诉讼，优先购买权人是享有权利的一方，出卖人是负有义务的一方，根据优先购买权人的性质和特征，买受人虽与本案有一定的关系，但案件的实体处理结果同他没有法律上的利害关系，其将不作为案件当事人参加诉讼，法院也不宜依职权追加其为当事人。如果案情需要由买受人出庭才能查清事实真相，可以作为证人出庭作证。
买卖关系已经成立，优先购买权人主张权利提起诉讼，应将出卖人列为被告，将买受人列为无独立请求权的第三人参加诉讼，这是因为案件的处理结果同买受人具有法律上的利害关系，如果优先购买权人胜诉，买受人将因买卖关系无效而返还标的物；如果出卖人胜诉，买受人合法受让和占有标的物。因此，买受人应作为无独立请求权的第三人参加诉讼。
此文章共有3页 [上一页] [1] [2] [3] [下一页]
查看蒋祥林 余向阳的其他文章 本文关键词：优先权
收藏到法律网摘 讨论 打印 页顶 关闭