对预售商品房纠纷的处理　[www.dffy.com]

    预售商品房纠纷主要指在商品房预售合同签订后，到合同履行完毕期间内发生的纠纷。对这些纠纷的处理尚无明确的法律规定，在实践中，应区别情况具体处理。
    １、因商品房预售价格引起的纠纷。考虑到商品房预售价格的管理，很多商品房预售购买双方在订立预售（购）合同时常常约定：订立合同时房价为“暂订价”，以物价部门核定价格作为最后定价。但往往核定价高于期望价，引起一方当事人（主要是购买方）的异议而导致纠纷。对此，我们认为，根据合同双方约定，物价部门的核定是售（购）房合同的组成部分，是对合同价格条款的补充和明确。所以，对合同系双方自愿约定，又无其他违法行为，物价管理部门又未撤销或变更原规定价的，一般应按合同约定的价格条款认定。对原告方确有证据证明物价部门核定价确有不当的，则应参照国家有关部门规定的商品住宅价格管理的规定办理。
    ２、因商品房预售方违约引起的纠纷。这里指商品房预售方在实际交付商品房时，主观上不愿或客观上无法按预售合同约定的条件履行，从而构成违约，引起纠纷。一般的处理方法是：①对预售方擅自改变合同中约定的房屋坐落、结构、层次、质量与条件。现预购人要求按原合同约定履行的，予以支持；对预售方确实无法提供原合同约定的房屋的，预购方可以要求变更或解除原合同，并由预售方承担违约责任。②对预售方延迟支付期限的，亦按以上处理。③对预售方以广告或其他方法故意提供虚假情况或者故意隐瞒情况、误导他人预购其商品房的，则认定这买卖关系无效，对预购方造成的损失，由预售方赔偿。
    ３、因预售商品房再行转让后，受让人与转让人之间发生的纠纷。一般处理方法是：①商品房预售合同生效后，预售商品房实际交付之前，预购方将预售商品房转让给第三人，又办理了有关转让手续（包括征得预售方同意），同时又无其他违法行为，则认定转让合同有效。②对转让双方在诉前未办理转让手续，在审理中补办了有关手续，又无其他违法行为的，则认定转让合同有效。③对预购方代理人擅自转让的，区别情况作出处理：其一，对受让人与预购方代理人恶意串通签订的转让合同，虽然办理了转让手续，亦认定转让合同无效。其二，对已办理了转让手续，且受让方系恶意受让的，则被转让的商品房仍归受让方，对预购方的损失由其代理人承担。其三，对未办理转让手续的一律认定为转让合同无效，受让方的损失由其与代理人的过错大小承担。④对“连环”转让的，因涉及面广，影响大，在上述做法的基础上，尽量采用并案审理，在认定“连环”过程中各转让合同的效力时，以法院认定的最后一个有效合同为界，对此合同前的转让合同，只要确属双方自愿，又无其他违法行为的，转让有效。
    ４、侵占预售商品房纠纷。在商品房交付之前，预购方因对商品房的结算价、质量或原楼层、位置等不满，未经开发预售方同意即擅自搬入预购的商品房或其他待售或已售商品房中，拒绝履行合同义务，预售方起诉要求退出所占的房屋的，笔者认为：①预售商品房在交付之前，其产权仍属于预售方所有，预购方未经产权人许可侵占房屋，应承担侵权责任；②预购方认为开发预售方违约，可另行起诉开发预售方违约，但不构成侵权之诉的反诉。在实际处理中，笔者认为，如果双方愿意就侵权纠纷和合同违约一并调解的，以调解处理，对不愿调解的或调解不成的，则判决预购方退出所占的房屋并承担相应的违约责任。对合同违约另行起诉，另案处理。

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