不动产登记机构应予明确　[www.dffy.com]

　　《物权法（草案）》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记，未经登记不发生物权效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第九条规定突出了登记制度在物权法中的重要地位，但是第十条却未明确规定登记机构为何机构，尽管登记制度非常复杂需要专门制定登记法或条例，但登记机构这样的基本问题应该明确规定在物权法中。由于多部门为争夺登记权，对登记服务的成本及责任却不愿承担，相互推诿致使登记机构无法在物权法中明确规定，这不能不说是物权法草案的一大疏漏。
　　我国目前的登记制度实行的是多个机关负责的现状，产生这种现象的原因是我国的登记制度是与行政管理部门的设置和职权结合在一起的。如土地由土地管理部门管理，土地使用权登记就在土地管理部门进行；林业由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记就在林业管理部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行。登记制度的多部门负责有以下弊端：首先，因登记机关分散，不利于有关当事人查阅登记内容，很难给交易当事人提供全面信息。其次，给有关当事人进行登记造成极大不方便，如同一土地上有林木的，就要在两个机关登记。第三，分散的等级制度也极易造成房产分别抵押和重复抵押现象。例如甲获得一块土地的使用权，将该土地抵押给乙并在土地管理部门登记，房子建好后又在房产部门登记将房屋抵押给丙，两个抵押权就发生了冲突。同时，多头负责也造成了登记程序及效力的不完全相同，给不动产交易造成了障碍，妨碍了正常的交易秩序。因此建立统一的登记制度是当务之急。
　　目前世界各国关于不动产的登记主要由三种机关负责：一种是由司法机关负责，第二种是由专职机关负责，第三种是由房地产行政管理部门负责。有学者认为，我国的不动产登记可以由不动产所在地的县级人民法院统一管辖，废止日前实行的多部门登记，以及有些地方实行的按照权利人的级别进行分级登记的管辖制度。但本人认为将法院作为登记机关也有很多弊端。一方面，目前我国各级法院承担着繁重的审判任务，如果让其承担登记的实质审查工作，法院就必须投入大量的人力和物力，未免负担过重。另一方面，在不动产发生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而如果由法院进行登记，登记的结果必然对法院的裁判产生影响。如果是法院及其工作人员的工作失误造成登记错误，依法要追究法院自身责任，对于法院来说，则很难处理。另外，因为登记具有行政监督职能，不动产登记是国家对不动产市场进行监督的重要手段，和对不动产监管是联系在一起的，所以登记由行政机关来承担，具有一定的合理性。我国房产机关的管辖范围仅限于城镇住房，因此不能胜任此项工作。那么究竟由哪个机关行使统一的登记权呢？关键在于负责登记的行政机关必须统一，且必须专门化，不能实行多头管理。本人认为，国土资源部下设的土地管理部门对土地的造册登记遍及城乡，有较好的网络，因此将房屋和土地登记合而为一，统一由土地管理部门承担不动产的登记职能。
　　（作者系江苏省社科院法学所副研究员）

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