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| 不应限制农村房屋流转 |
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| http://www.dffy.com 2005-12-28 12:49:07 作者：杨群 来源：江苏法制报 |
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《物权法》草案第一百六十二条第一款规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”
根据现行的法律法规，我国农村的房屋仅仅能在集体经济组织成员间实现流转，造成了我国农村房屋流转受到了极大的限制。在法律上，由于一直都没有具体而明确的规定，学界都寄希望于即将出台的《物权法》能很好地解决此法律问题。
新近颁布的《物权法》草案在一百六十二条对此做了规定，不但没有解决此问题，反而把农村房屋的流转推到了死角。其一，限制了农村房屋流转，是一种立法的倒退。首先，虽然我国农村的宅基地使用权具有较强的身份性，但与其相对独立的房屋则是农民享有合法权益的私产。规定农民在转让住房时，需“经本集体同意”是对农民私有财产权利的无礼干涉，是不公平、不正义的。其次，我国《宪法》第十三条修正案规定“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权”。《物权法》对农村房屋流转的限制与宪法的根本精神相违背。第三，现行的法律、法规如《民法通则》第七十五条、《土地管理法》第六十二条等都有农村房屋的流转相关规定，虽然没有作出明确规定，但都从侧面说明了农村房屋是可以自由流转的。草案一百六十二条的规定与现行的法律规范存在法律上的冲突，将会影响《物权法》的实施实效。
其二，将农村房屋流转限于“本集体内符合宅基地使用权分配条件的农产”，实质上虚化了农民房屋的财产性权利。由于农村房屋用地较强的身份性，将农村房屋流转的对象限定在集体组织内部。当集体组织内部无人意欲购买房产时，农民的房屋便不能实现转让，而实践中集体经济组织内成员一般都已经有了自己的房产，真正需要购房者并不多，此时，实际上等于限制了农民房产的流转。农民的房屋实际上“有价无市”，所有权的四项权能中，除了占用、使用，收益和处分权能客观上被“虚化”。
笔者认为农村房屋的所有权属性和宅基地的身份属性之间的矛盾并非无法解决，城市化进程使得农村宅基地的社会保障作用大大减弱，而其财产性功能大大加强，使得由于房屋买卖而随之的宅基地使用权的流转有其现实可行性。同时，实行宅基地使用权的有偿流转，便可以将宅基地使用权从身份性的束缚中释放出来。至于土地流失和滥用的担忧，则是国家土地利用的行政监督需要考虑的问题，不应该用农民的合法财产权益为此埋单。
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编辑：徐融 |
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