善意取得制度可适用于不动产　[www.dffy.com]

　　[案情]被告张某与黄某原是夫妻关系，双方共有坐落在某市河清路单位福利房屋一套，1995年张某与黄某因工作原因双双调到苏州工作，被告黄某的姐姐及姐夫即二原告住进该房屋并给付被告黄某60000元房款，2001年1月18日被告黄某从苏州携带在苏州市公证处办理的张某授权委托书与二原告签订房屋买卖协议，并到市房管局产权处办理了该房屋的过户手续，2004年7月23日二被告协议离婚，此后被告张某对该房屋产权证向房管局提出异议，2004年11月5日，房管局以二原告在办理市河清路住房买卖交易手续时，提供的张某委托办理产权交易手续的公证委托书，因张某本人声明公证书是虚假的，作出关于撤销二原告房屋所有权证的决定，原告认为自己的行为是善意有偿的行为，应当受到法律保护，因此诉至法院。
　　[评析]本案在审理过程中，在如何认定原、被告之间房屋买卖关系的效力方面存在四种不同的意见：
　　第一种意见认为，在整个购买房屋的过程中，原告没有任何过错，履行了应尽义务，并办理了房屋登记手续，且入住已达十年之久。应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立有效，保护原告的合法利益。至于张某的损失可以向被告主张赔偿。
　　第二种意见认为，该房屋为二被告的夫妻共同财产。如果按份额分，每人各有一半产权，同时也享有一半的处分权。被告黄某未经其妻子张某的同意，擅自处分共有房屋，侵害了张某的那一半所有权，所以该房屋买卖关系部分有效部分无效。
　　第三种意见认为，该房屋是夫妻共同共有的财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。张某擅自处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，属无权处分，因此原、被告之间的买卖关系认定无效。
　　第四种意见认为，根据我国现行法律规定和司法解释，善意取得制度只适用于动产，而不动产则不能适用该制度。本案双方争议的标的物——房屋是不动产，因此不能适用善意取得制度。本案应依法确认原、被告之间的房屋买卖关系无效。
　　我国《民法通则》中尚未明确规定善意取得制度，只是在最高法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“第三人善意有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”可见，在我国还是承认善意取得制度的，只是在理论界和实务界都倾向于善意取得制度只适用于动产，而排除对不动产的适用。也就是说，我国目前尚无不动产善意取得制度的规定。至于善意取得制度是否适用于不动产，学者亦存不同见解。
　　我国法律中之所以只确认动产善意取得制度，主要是因为不动产的所有权转移往往需要经过一定的公示程序。
　　一般情况下，受让人应当可以通过查阅有关公示的材料而得知出让人是否有权处分该不动产。若应知出让人无不动产处分权而仍然通过交换而占有该不动产的，则不应视为善意，而可视为恶意。故我国法律上和司法实践中对于不动产均不适用善意取得制度。
　　但笔者认为，无论是动产还是不动产，只要符合善意取得制度的构成条件，均可适用于善意取得制度。不过，考虑到不动产的特殊性，对不动产的善意取得应当规定更加严格的条件，对其进行必要的限制。从我国司法实践来看，不动产的善意取得在实践中主要发生于以下两种情况：第一种情况是，共有不动产的部分共有人擅自出卖共有不动产的，受让人若是善意即可取得所有权。第二种情况是，不动产登记瑕疵，受让人信赖此发生的不动产所有权转移。
　　就本案来看，原、被告双方的买卖标的物虽然是不动产——房屋，黄某将与张某共同所有的房屋卖给二原告，没有经过张某的同意，仅能对归其所有份额部分进行处分，其处分张某所有的份额属无权处分。但在办理房屋买卖及办理产权过户手续中，黄某持有自己的房屋产权有效证件及经过公证机关公证的张某的授权委托书，原告有理由相信黄某的售房行为是其夫妻双方的行为，原告支付房款并取得该房屋的产权，完全具备善意取得制度的条件。二原告行为应当认定善意取得，因此，笔者同意前述第一种意见，应当适用善意取得制度原理而确认原、被告之间的房屋买卖关系有效。法院最后判决，二原告与黄某双方签订的房屋买卖协议有效。

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