因房价上涨租金涨价能否支持　[www.dffy.com]

　　[案情]2002年张某与李某签订房屋租赁合同，合同约定：张某将其2间门面房出租给李某，租期为5年，租金共计5万元人民币。李某于合同签订后7日内一次性付清房租。在租期内如遇国家政策调整，双方可以变更或解除合同；如李某生意不景气，可以通过与张某协商的方式转租该门面房。在租期内，李某曾将承租门面房擅自转租给王某三个月，张某对此情况也有所了解。另外，李某在没有和张某协商的情况下，对该房屋进行了简单装修。两年后，因银行利率调高，该地区房地产价格上涨近一倍，门面房租金也随着上涨。张某要求李某提高租金，被李某拒绝。双方因此引发纠纷，张某诉至法院，要求解除其与李某之间的租赁合同，收回房屋。
　　[分歧]该案在审理过程中，出现以下几种分歧意见：
　　第一种意见认为：房地产价格在短短2年时间内增长了近一倍，这是张某无法预知的，如仍按原合同履行对张某极不公平。本案应适用情势变更原则，支持张某的诉讼请求。
　　第二种意见认为：按照公平原则参照目前当地市场房租价格，适当调高租金。
　　第三种意见认为：应该解除该租赁合同。因为被告李某有擅自转租房屋以及擅自装修房屋的行为，据此张某可以依《城市房屋租赁管理办法》的规定主张解除合同。另银行利率调整属于合同约定的国家政策调整，张某依合同约定亦可以解除合同。
　　第四种意见认为：该租赁合同应继续履行，驳回原告的诉讼请求。
　　[评析]笔者赞同第四种意见，理由如下：
　　一、张某与李某签订的房屋租赁合同约定，通过协商李某可以转租房屋。本案中李某擅自转租的行为，属于民法上的无权处分行为，因为他不享有房屋的所有权。民法上无权处分行为属于效力待定行为，即该行为经过张某追认后才是合法有效的。而张某在知道该转租行为后并未作出反对的意思表示，那么依民法相关原理可以视为张某默许该转租行为。
　　二、张某以李某未经其同意对房屋进行装修为由要求解除合同于法无据。《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此造成损失的，由承租人赔偿：……将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的……
　　本案中，李某只是因为经营需要对该房屋进行简单装修，并没有拆改房屋结构，改变用途，李某的行为并不属于上述“承租人将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途”的情形，所以张某要求解除合同于法无据。
　　三、银行利率调整虽属于国家政策调整的范畴，但实际上银行利率调高是极其微小的，这种调整对双方都没有造成太大的利益损失。所以，张某以银行利率调整为由主张解除合同是不能得到支持的。
　　四、本案不能适用情势变更原则，因为张某将其门面房出租获取一定经济收益的行为，显然属于商业行为，既然是商业行为就一定会存在商业风险。

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