居住期房备案的法律性质及效力思考　[www.dffy.com]

　　目前，我国有关法律法规从立法意义上而言，只赋予了商品房预售登记备案在行政上的效力，而未赋予其民事法律上的效力。因此，结合现行法律法规、司法解释以及物权法征求意见稿的精神，从登记备案的行政管理规定与民事法律效力的交织中，笔者认为应对居住期房预售登记备案从“准物权”的法律性质与法律效力上去思考，即赋予其对世权或优先权的效力。
　　一、登记备案的法律性质
　　《物权法》草案征求意见稿第二十一条规定：“当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，可以向登记机构申请预告登记。”对于其中的“预告登记”，从其本意去理解预售登记备案的法律性质，它应当是一种债权物化的预告，是一种具有物权性质的期待权或“准物权”。换言之，商品房预售合同登记备案的法律性质属于不动产“准物权”的权属登记。其已有法律基础思想是：
　　首先，从现行的《城市商品房预售管理办法》等法律规定来看，预售登记备案尽管具有浓厚的行政管理色彩，但其中有关登记、公告等规定，具有预告、公示的民事性质。
　　其次，从登记备案操作规程而言，它与不动产物权的变动具有以下几个共同特征：(1)将期房这一“准物权”的设立、转移、变更等情况登录在登记备案簿上；(2)登记备案的内容能够为不特定的相关利益主体所查阅；(3)公示后即具有特定的债权物化期待权。
　　第三、准物权一旦期待条件满足，就能取得所购房屋的物权。相反，如果购房人不办理登记备案，那么购房者仅仅只拥有合同债权，其购房的债权物化可能性在法律上将难以得到有效保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。该解释从法理上对登记备案的期房“准物权”性质作了明确的回答，。
　　二、登记备案的法律效力
　　登记备案的法律效力主要是指对不特定的第三人是否具有对抗效力。目前大部分的学者观点认为，登记备案对第三人没有对抗效力。对于登记备案的法律效力，物权法草案在第二十一、二十二条均作了相应的勾画。笔者认为根据我国现行期房登记备案制度中的民法原理进行考量，应当可以得出期房，尤其是居住期房预售合同的登记备案具有对抗第三人的效力的结论。

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