论商品住宅附属房屋的权属问题　[www.dffy.com]

　　依据2004年12月15日南京市房产局、建委、规划局、物价局和国土局联合制定的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》(试行)，开发商们顺利地办到了会所的产权证，取得了部分室内机动车位。
　　《规定》第三条与会所权属认定有关：“未分摊入共用面积的附属房屋，除前条规定情形或法律、法规另有规定的以外，其产权归房地产开发企业所有。”
　　《规定》第六条规定：“根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属：相当于标准配建总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。”第七条规定：“超过《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的室内机动车停车位，为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”
　　细读《规定》，笔者对其合法性提出如下质疑：1、违反按份共有的民事认定原则，超越行政职能。室内停车位涉及的法律概念是物权的归属，按份共有除合同有约定外，不是采用主观比例进行划分。目前，司法实践均是根据权利的来源、对价的支付、取得该物成本的承担等确定共有人的份额。该《规定》一刀切地规定业主取得标准配件总量15％的室内机动车停车位、开发商取得85％，依据何在?另外，该《规定》适用的结果是实体确权，显然超出了行政部门的职能。
　　2、违反最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见。《意见》第八十七条规定：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”附属房屋是为商品住宅这一主体服务的，附属是附属于主体的，会所、室内机动车位理论上应当属于全体业主。
　　3、违反《城市房地产管理法》。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《规定》第四条规定：“属于全体业主共有的商品房附属房屋，可由业主委员会申请登记，房产、土地部门不颁发房地产权属证书。”
　　房屋所有权应与土地使用权权利人一致，这是《房地产管理法》的要求和处理房地产争议的基本规则。根据房地产核价的规则，土地成本是由可销售建筑面积承担的，根据《商品房销售面积计算与共用建筑面积分摊规则》，全体业主共用的附属房屋作为配套的公共设施，该公用建筑面积不分摊到各户，就不可能参与土地成本的分摊。开发商的会所、室内机动车位无偿使用了全体业主的土地，当然没有土地使用权证，《规定》适用的结果将是房、地分离。

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