租房不登记不应认定无效　[www.dffy.com]

　　所谓房屋租赁合同，是指租赁物为房屋的租赁合同，是房屋所有权人或经营管理权人将房屋交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。根据相关法律法规的规定，我国对房屋租赁实行登记备案管理制度。比如《城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《城市房屋租赁管理办法》第十三条：“房屋租赁实行登记备案制度，签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”以往的司法实践中，由于未经房地产管理部门登记备案而被认定为无效的房屋租赁合同为数不少。笔者认为，在维护交易安全与稳定，强调合同自由为市场经济基本原则的今天，不能随意用法律、行政法规的强制性规范否定当事人意思自治。所以房屋租赁合同未经登记备案不应认定为无效。理由如下：
　　从法律规定看，登记备案不是房屋租赁合同的生效要件。虽然《房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》等法律、行政法规规定了房屋租赁合同“应当”登记备案，但并没有明确规定登记方能生效。由于对法条理解的不一致，大家对登记备案是否是房屋租赁合同的生效要件是存在争论的。目前，比较明确的法律规定体现在《合同法》及其司法解释中。我国《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释一》第九条的规定：“法律、行政法规规定合同应办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由此可见，当事人只要意思表示一致，合同即成立且有效，未登记备案不影响房屋租赁合同的效力。

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