聚焦不动产善意取得制度　[www.dffy.com]

　　2、否定不动产善意取得制度
　　以法国和日本为代表的登记对抗主义否定了不动产善意取得制度的适用性。在该制度下，只要双方当事人意思表示一致订立契约，就可发生物权变动的法律效力，而不以登记作为生效要件。是否进行登记由当事人自己决定。登记机关对不动产物权得丧变更的登记只进行形式审查，登记没有公信力，第三人的信赖不受保护。因此，不动产的善意取得制度在此条件下无法适用。
　　（二）学者观点
　　1、认为善意取得不适用于不动产的典型观点有：
　　(1)“不动产物权因以登记为其公示方法。因此，交易中极易使人相信占有人为处分权人，故善意取得之标的物以动产为限。”梁慧星教授认为，一般动产没有登记，不可能靠登记的公信力去保护，只好另外发明一个制度专门用来保护动产交易的善意第三人，这就是动产善意取得制度。不动产交易第三人的保护问题，因为有登记簿，直接根据登记簿去保护他们就够了。
　　(2)在不动产物权的领域，因为建立了不动产登记制度，又由于不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产物权领域内提出自己不知或者不应知交易瑕疵的善意抗辩，这一点为动产物权法公认的原因。王利明教授指出：对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，而不运用善意取得”。
　　(3)“善意取得制度的适用仅以动产为限，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”
　　（4）陈华彬教授也认为，善意取得是基于动产占有的公信力效力而产生的制度,不动产物权因以登记为其公示方法,交易中不至于误认占有人为所有人，故不发生善意取得的问题。
　　综上，持此类观点的学者将善意取得制度看作公信力原则的补充，认为不动产设立了登记制度以后，其公信力已经能够解决好保护第三者利益的问题，再设立不动产善意取得制度实无必要。
　　2、认为不动产也应当适用善意取得制度的主要理由有：
　　我国的不动产登记制度还不完善。即使不动产登记制度达到完善的程度，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生。例如,因登记机关的过错而造成错误登记；物权行为无效或被撤销,如已登记的不动产物权变动因无行为能力、欺诈等理由而无效或被撤销，但登记尚未注销；当事人伪造文书欺骗登记机关的登记等。
　　在这些风险实实在在存在的情形下，片面地认为有登记制度的保障，就不会出现交易方误信不动产占有人为有权处分人而与之交易的情形发生是缺乏根据的。一概排斥不动产善意取得制度的适用，对于相信登记公示力而从无权处分人处取得不动产的善意第三人也是有失公平的。
　　（三）从公示公信的角度分析，不动产应适用善意取得制度
　　上述两种观点最大的分歧在于不动产的登记公式与善意取得究竟有没有本质的冲突,是否公信原则与善意取得互不相容。对此，笔者持否定态度，并且认为正是因为存在公示公信原则，才有存在善意取得制度的必要。
　　按照物权公示公信原则，物权的正确性是通过法律认可的形式反映出来的，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产交付占有的事实表征的物权就是正确的物权，这也就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。
　　那么，物权的公示何以导致物权的公信呢？其实质在于法律以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定。
　　即一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使公示方法表现出的物权并不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其是具有与真实的物权存在相同的法律效果，目的是保护交易安全。
　　而善意取得制度是以忽视和牺牲占有与所有权分离、登记权利人与真实权利人分离、所有人可能遭受不利益为代价的。其作为近代社会观念所有权的产物，是公信力的必然逻辑结果。公信原则的确立不仅仅是对受让人与原所有人间个别利益的单纯比较，而是超越了个别利益层次上的思考，关涉并体现出交易社会全体对交易安全的需要。从价值取向上来讲，两者是一致的。
　　有学者指出，所谓物权的公信力是从第三者的角度去判定物权是否存在，而善意取得制度则是善意第三者基于物权的公信力而信赖无权处分人与其发生法律交易关系而保护这样的善意第三者的一项制度。由此可知，物权的公信力与善意取得制度具有密切的联系。
　　综上，赋予物权公示的公信力和建立善意取得制度只是观察问题的角度不同。事实上，两者相辅相成。

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