[核心提示]
　　善意取得制度为近代以来民法的一项重要法律制度。其涉及到民法财产所有权的静态安全与财产交易的动态安全保护的优先与取舍，是适应商品经济发展需要而产生的一项有关物权变动的例外规则。当今世界各国大都规定了动产的善意取得制度，但不动产是否适用善意取得制度呢？本文认为，不动产应当适用善意取得制度。
　　在商品经济飞速发展的今天，伴随着财货流通的扩大，迫切需要一种制度来保护善意受让人，减少原所有权人对其取得所有物的权利追夺的风险。善意取得制度，正是在这样的背景下发展起来的民法法系的一项重要制度。善意取得制度的实施，有利于保护市场交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而利于交易正常、高效地进行。

　　（一）起源与理论基础
　　依学界通说，该制度起源于日耳曼法中“以手护手”（Hand muss Hand Wahren）原则并吸收罗马法取得时效制度中的善意要件而发展完善起来。该制度认为：“任意将自己的动产交付给他人者，仅能向其相对人请求返还；若该相对人将动产让与第三人时，原动产所有人仅能要求相对人赔偿，而不得向受让人请求返还。”
　　依据该原则：占有是物权的外形，占有动产者即推定其为动产的所有者。对动产有权利者也必须通过占有标的物来加以展现，但假如物的所有权人并未实际占有，该权利的效力便会因此减弱。所以，当所有者未实际占有其物，而由占有者转让给第三人时，其只能向相对人要求损害赔偿。可见，善意取得制度的本质就在于限制所有权的追及力，从而维护善意受让人的利益。
　　（二）善意取得制度的法律内涵及价值取向
　　善意取得制度是民法物权制度的一项重要内容，涉及民法财产所有权的静的安全与财产交易的动态安全保护，是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度。学者王泽鉴先生也指出，善意取得旨在维护交易安全，其受保护的限于法律交易。
　　但根据上述定义及学界通说，善意取得制度仅限于动产。笔者认为，善意取得制度也可适用于不动产领域。不动产在社会中占有重要的地位，其权属状态关系重大。确立并建构完善的不动产善意取得制度，对于稳固生活状态、维护交易安全、保障社会秩序具有深远的意义。
　　（一）零星规定
　　作为私法之基本法的《民法通则》虽然未明文规定善意取得制度，但诸多民事特别法和司法解释则设有或可推导出善意取得制度的相关规定。
　　如《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的共有人赔偿。”尽管此条规定并不是一个完整意义上的有关善意取得制度的规定，但其规定了对共同财产中的部分共有人擅自处分共有财产的情形可以适用善意取得制度。
　　此外，《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第五十四条规定了动产抵押权的善意取得，第八十四条规定了动产质权的善意取得，票据法、拍卖法也对善意取得制度作了相关规定。
　　（二）《物权法》的规定
　　根据《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　2、以合理的价格转让；
　　3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　（三）对于《物权法》的理解
　　第一，受让人取得不动产须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全基本理念的必然要求。要适用不动产的善意取得，受让人取得不动产必须是通过买卖、互易等具有交换性的行为，排除了赠与、遗赠等无偿方式。非基于法律行为受让的不发生善意取得，如法定继承、公司合并等。
　　第二，已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表征方式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也没有善意取得适用的余地。
　　第三，需要区分占有委托物与占有脱落物。占有委托物原则上适用善意取得，如租赁物、寄存物、借用物等。而占有脱离物不适用，如赃物、遗失物等。
　　符合以上条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能向受让人行使物权请求权。
　　（四）在适用不动产善意取得制度时，以下几个问题应引起注意
　　1、2005年的《物权法（草案）》第一百一十一条规定，要适用善意取得，转让合同必须有效，而《物权法》中删除了这一条。笔者认为，删除这一规定是科学合理的。因为不动产善意取得适用的前提是无权处分，根据《合同法》第五十一条的规定，无权处分是效力待定的合同，所以，此处规定转让合同的有效显然会造成法律适用上的冲突。
　　但还需要注意的是，在不动产无权处分行为中去除无权处分这一因素外，其他的因素应当符合法律行为成立和生效的要件。如果存在无权处分之外的可以导致转让行为无效或可撤销的因素，那也没有适用不动产善意取得制度的空间。
　　2、物权法规定了异议登记制度。所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。当出现不动产登记簿记载的权利人不同意变更登记的，利害关系人可以主动地采取措施，先申请异议登记。这个制度有些像诉前保全，但比诉前保全程序更简便易行。利害关系人一旦起诉，不动产产权就进入静止状态，而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买，从而通过制度保障异议人通过胜诉判决能够得到不动产的所有权。同时对于异议登记的规定虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的，因为它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定的状态。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，《物权法》规定了十五日内不起诉的，异议登记失效。
　　异议登记的法律效力是：登记簿上所记载权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。由此可见，在异议登记的情况下，没有善意取得制度适用的可能。（作者单位：江苏无锡中智律师事务所）

　　（一）各国（地区）关于不动产善意取得制度的研究现状
　　各国（地区）基本上对动产所有权都确立了善意取得制度，但对于不动产是否适用善意取得制度却因各国（地区）不动产登记效力的不同，而具有不同的规定。
　　1、肯定不动产善意取得制度
　　以德国、瑞士及我国台湾地区为代表。其所采用的不动产登记效力的登记要件主义，肯定了不动产善意取得制度的适用性。在该制度下，登记作为不动产物权变动的生效要件之一。不动产物权的取得、丧失及变更，以登记作为发生效力的必要条件。登记机关对登记申请不仅进行形式审查，还要进行实质审查，对不动产权利变动原因与事实是否相符、文件是否齐全以及是否有瑕疵等问题都要进行认真审查。此要件主义下的登记具有很强的公信力，公众可以信赖登记的权利。即便登记簿上记载的权利发生由于登记原因不成立、无效或被撤销等情形，也不能对抗善意的第三人。

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编辑：徐融