浅析房屋买卖纠纷现状及其审理原则　[www.dffy.com]

　　先付款未必先得房。王女士看中一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万元首付款。一段时间后，房价上涨，王女士觉得很值，然而就在她满心欢喜地等着收房时，有一天却发现一位姓李的先生搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是，李先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查，房屋产权确实已登记在李先生名下。原来，开发商虽与王女士签订了售房合同，但后来见房价上涨，便以更高的价格卖给了前来买房的李先生，并且为李先生办理了产权登记。王女士一怒之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王女士这种情形的并不在少数，这被称为“一房二卖”。在这种情形下，房子究竟属于谁？由于物权法规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力，因此王女士虽然与开发商签订了合同，但只享有合同上的权利，却并没有取得对房子的物权。而李先生虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自认吃亏，她可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　为防止这种情况发生，让先买者也能先得，法律为买方设定了一个保护制度，即预告登记制度。物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。王女士在购房之初就可以向登记机构申请预告登记，经预告登记后，开发商未经她同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长，物权法同时规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　三、房屋买卖纠纷案件的审理原则

　　由于房屋买卖数量增多，形式各异，纠纷较多，引起诉讼的案件也相应增多，近年来在民事案件中的比例逐年上升，纠纷原因也千奇百怪，加之我国的土地政策还在不断完善，给此类案件的审理带来难度。笔者认为，对于商品房买卖合同纠纷，物权法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已有明确规定，对于房屋质量瑕疵、贷款买房、惩罚赔偿、解除合同等都有明确规定，一般较好处理。对于其他房屋买卖合同纠纷，则要根据民法通则、合同法等有关法律规定处理，不能一概定论，但在审理此类案件时，要坚持维护交易安全，调解优先等原则。一是坚持真实意思原则。牢记动产以交会实现物权，不动产以登记完全享有物权。未经登记不必然无效，只是不能对抗善意第三人。物权法第15条的规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只要当事人有真实交易的意图，尽可能弥补合同上的瑕疵，促使双方继续履行，这也体现了合同法的原则。因此，在审理中要揭开卖房者合法诉讼的面纱，随着近几年房价的突飞猛涨，类似想吃后悔药的人不在少数，于是在利益的驱动下，夫妻、父母均成了挡箭牌。特别是城市化的进程，一些城郊乡镇陆续被划归城区，本来无人问津的房子也一下子值了钱。当初偷偷摸摸卖的房，原本避之唯恐不及的政策法律如今成了悔约的尚方宝剑。而一人诉讼，常常众人在背后观望，一旦处理不当，将会引起一系列的诉讼，甚至引起群体性的诉讼，引起社会的不稳定。所以在涉及房产纠纷诉讼中一定要仔细观察分析，看清当事人诉讼背后的真正意图，在审理中既要考虑本案的法律效果，也要考虑该案裁决带来的社会效果。二是保护交易安全原则。通过补偿房价变化产生的差价维护交易安全。从体现当事人的真实意思、从维护交易安全、生活稳定的角度出发，从保护善意第三人的利益出发，尽量维护合同的有效性。所以在诉讼中坚持差价补偿的原则，即让卖房者在按照现有市场价补偿购房者的前提下解除合同，在此原则下进行调解，既是对恶意诉讼者的惩罚，也有利于维护合同的有效性。通过贯彻此原则让卖房者明白，想投机取巧进行恶意诉讼，即便是利用了合法的外衣来掩盖，也得不到预期的利益，甚至会受到法律的制裁。法律不能成为个别人谋取个人利益的工具。三是倡导和谐至上，贯彻调解为先的原则。在调解过程中进行充分的法律释明，让当事人了解房产纠纷涉及的相关法律和政策，以及相关的鉴定费、评估费等各种诉讼成本，让当事人算清账，做出明智的选择。

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