一、不动产物权的概念和范围
不动产与动产的划分可追溯至古罗马时代。优帝一世时，仅根据物可否移动这一物理特性为标准，把物划分为动产和不动产。不动产和动产的划分对古日耳曼法产生根大影响并最后由其继承。西欧封建时期，封建法受罗马法影响，正式采用了不动产和动产的分类。历史上各国对不动产和动产的划分不外考虑二种因素：一是依据物的价值大小，即不动产是重要的并能够产生收益的物；二是依据物理性质．即不动产不能移动，若移动会变更其性质并损害其原有价值。通常这两个标淮是统一的，这表现为土地成为不动产的核心。两大法系对该项分类一直沿用至今，并对财产法理论和立法产生深远影响1。
关于不动产的概念，国际上有两种立法体例。一种立法体例规定，不动产是不能移动或移动必然毁损经济价值的物。具体指土地；土地之上的因着物如建筑物、固定于土地上的机器设备等；不能与土地分离的物如土地的出产物、果实、树木、种子、肥料等。这是《德国民法典》、《日本民法典》、我国旧民法以及《意大利民法典》中使用的概念。英美法对不动产概念的使用基本与此相同。另一种立法体例规定，不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、或权利客体不可移动、或法律规定不可移动的财产，指土地及建筑物；固定于土地之上不可以与土地分离的物，如土地出产物、种子、肥料、农具、耕畜、圈养动物、不动产的使用收益权、不动产的股票、地役权、返还不动产的诉讼权等。这是《法国民法典》所使用的不动产的概念。这两种立法体例的区别在于：依前者的看法，不动产归根到底是物，即不可动之物；而依后者的看法，不动产归根到底是权利，即不可动之物上的支配权利。2
价值巨大的船舶、航空器等也适用不动产法律规则。法国为之设立了公告制度，并称其为“注册动产”。3德国则把船舶、飞机等视为不动产的特殊形态，并通过登记公示制度、物权法定制度等使之与不动产一致。4英美法也不例外，对一些动产也予以登记。由于汽车、车辆和飞行器具有不动产的特征，所以虽然这些物品自然性质为动产，但是在法律上被视为不动产，它们的物权变动遵守不动产的规则。法学上将这些物称为“准不动产”。5
不过，从物权法的发展趋势来看，动产和不动产呈现出相互渗透甚至是相互转化的趋势。6
各国物权法基本没有物权的定义，学者对物权定义大致分为三类：（一）对物关系说，即人们直接就物享受其利益的财产权；（二）对人关系说，即具有禁止任何人侵害的消极作用的财产权；（三）折中说，即直接支配特定物并排他性的享受其利益的权利。7谢在全是持对人关系说，认为物权的定义“乃直接支配特定物，而享受其利益之权利。”8王利明认为物权作为一个法律范畴，是指物权人对物享有的直接支配并排他的权利，它是特定社会人与人之间对物的占有关系在法律上的表现。9王利明的观点亦是折中说。王泽鉴对我国台湾学者所下定义五种定义进行比较分析10，认为五种定义基本上并无不同。物权既然是对物直接支配的权利，当然得享受其利益，并具有排他的绝对效力。归纳言之，物权包括二者，一为对物的直接支配，并享受其利益；—为排他的保护绝对性。此二者系来自物的归属，即法律将特定物归属于某权利主体，由其直接支配，享受其利益，并排除他人对此支配领域的侵害或干预，此为物权本质的所在。11台湾学者史尚宽对物权的定义采折中说，认为物权为直接支配一定之物而享受利益之排他性权利。12折中说从对人和对物两方面说明了物权的特点，比较合理，目前我国大多数学者均采折中说。故按折中说，不动产物权是直接支配特定不动产并排他性的享受其利益的权利。
我国大陆和台湾学者对民法上物权分类基本相同，主要为以下五种13：1、所有权和定限物权是以对标的物的支配范围为标准所作的区分。所有权，是对其标的物进行全面支配的物权，为完全的物权。定限物权(或限制物权)，是指所有权以外的在特定方面对物进行支配的物权，根据所支配的内容，定限物权可分为用益物权和担保物权。2、动产物权、不动产物权、权利物权是以物权客体为标准所作的分类。以动产为客体的，为动产物权，以不动产为客体的，为不动产物权，以权利为客体的，为权利物权。3、主物权和从物权是以物权有无从属性为标准所作的区分。主物权，是指与其他权利没有从属关系，可以独立存在的物权。从物权，是指从属于其他权利而存在的物权。4、法定物权和意定物权是以物权发生的原因不同为标准而作的区分。物权的内容基于物权法定主义，但是物权如果基于当事人的意思而发生，则称之为意定物权或设定物权。如果物权不是基于当事人的意思，而是由法律规定直接发生的，则为法定物权。5、本权和占有是以是否有物权的实质内容为标准所作的区分。在除日本以外的大陆法系国家或地区的民法典上几乎都规定，占有为对标的物有管领力的一种事实，但并非物权。对占有来说，物权(所有权和定限物权)甚至租赁权都是本权。
物权种类区分中，所有权和定限物权区分、动产物权与不动产物权区分对物权变动有着重要意义，所有权的变动方式和要件决定了定限物权变动的方式和要件，动产物权变动和不动产物权变动的变动公示方式不同，通说动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。
二、各国不动产物权变动制度
物权变动是指物权发生、变更和消灭，物权发生从自物权人看，即为物权取得，可分为原始取得和继受取得。物权之消灭系指物权与其主体分离，就物权主体而言，即为物权之丧失，物权之消灭．亦有绝对与相对之别，绝对消灭（丧失）又可分为二种情形：1)物权标的物客观的灭失，物权本身终局地归于消灭；2)标的物未灭失，但物权本身终局归于消灭，他人并未因而取得其权利。相对消灭(丧失)，指物权仅与原权利主体分离，主观的失其存在(主观丧失)，但权利本身并未消灭、而改属于新权利主体。通常所谓物权之消灭．大抵指绝对消灭而言。物权之变更，指物权不失其同—性，仅其存在之内容有所变异而已，广义而言，应包括主体变更、客体之变更及内容之变更。14
不动产物权变动大陆法系和英美法系是不尽相同。
大陆法系各国的现行不动产物权变动制度之间尽管存在诸多异同之处，但基本上可以将其中最具有代表性的制度大致归纳为三种：法国法、德国法、瑞士法。法国法否认物权行为的独立性和无因性，物权变动生效要件是债权性合意，登记的意义对抗第三人。德国法肯定物权行为的独立性和无因性，物权变动生效要件为物权性合意加登记，登记是物权变动的生效要件。瑞士法是二者折衷，否定物权行为的无因性，对物权行为独立性学者意见不一，肯定物权行为独立性的学者认为物权变动的生效要件是物权性合意加登记，否定物权行为独立性的认为物权变动的生效要件是债权性合意加登记。15
在不动产物变动制度上，大陆法中尤以德、法两个制度形成鲜明对照，而瑞士法呈现出前二者的折衷。德国型，主要为现行我国台湾地区的民法典所继受；法国型，主要为日本民法典所继受；瑞士型，主要于二战后为韩国等国的民法典所继受。三种类型之间的差异主要集中于两点，一是登记作为生效要件还是与第三人关系上的对抗要件，即是否赋予登记以公信力；二是是否承认物权行为的独立性和无因性。
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