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| 王利明谈物权法实施四大动向 |
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| http://www.dffy.com 2008-4-3 11:39:02 作者：孙敏 来源：江苏法制报 |
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《物业管理条例》的相关司法解释正在制定
物权法规定业主享有对建筑物的共有财产如绿地、道路的共有权，但铺设到小区内的管道、管线、设施，如果归业主共有，将来管道管线发生爆裂造成人身财产损失，是由全体业主来承担责任吗？物业公司有没有维护修理义务？
物权法强调业主自治
国务院2003年颁布的《物业管理条例》，在实践中发挥着很大的作用，但该条例与《物权法》的规定在一些方面不是很协调。王利明说，应该是先有《物权法》，后有《物业管理条例》，也就是说，必须先由《物权法》把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定《物业管理条例》的基本规则。因此，旧的《物业管理条例》与《物权法》在理念上存在一定的差别，《物业管理条例》强调的是管理，《物权法》强调的是对物权的保护和对业主自治的尊重。
为此，为配合衔接物权法的实施，国务院已经对物业管理条例进行了修改。新的物业管理条例根据物权法，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。
建筑物区分所有权内容需进一步界定
《物权法》专门用第六章规定了建筑物区分所有权。王利明说，我们购买一套房屋，就是购买专有部分的所有权。基于对专有部分的所有权，我们享有对建筑物共有财产如绿地、道路的共有权，同时还享有作为业主参与管理的权利。之所以叫做区分所有权，就是指在区分的基础上，由专有部分的所有权、共有权和管理权三者结合在一起所形成的权利。
但建筑物区分所有权的专有部分如何界定、业主大会是否具有实体的和程序的团体性、相邻关系中的越界枝丫根系妨害相邻方生活如何处理等，物权法都没有作出具体规定，但在现实生活中，这些问题都普遍存在。解决这一问题的最实际办法，就是由最高人民法院先根据司法实践经验，作出司法解释，规定具体的适用物权法的规则，统一司法实践做法，保护人民的物权。
小区会所不应为业主共有
比如说公用设施，必须是专门服务于业主、作为业主专有部分的配套设施来使用的。不是专门服务于业主，而是向社会开放的设施，不能说都是业主共有。比如会所，因为要经营，要对外开放，但经营就有可能存在亏损的风险，如果亏损后由业主来承担，会引发很多矛盾，并且不切合实际，所以，不应当认定为业主共有。
再比如，铺设到小区内的管道、管线、设施，如果归业主共有，也不能免除有关公司的维护维修责任。如果铺设到小区内的管道管线是归业主共有，将来管道管线发生爆裂造成人身财产损失，应当由业主承担。这种观点存在着很大问题，就是按照服务合同，相关公司也有义务来进行维护。因此，有关部门在起草相关法律法规时，应该就这一点作进一步规定，明确相关公司应当承担对小区内管线、管道的维修维护义务。
《房屋登记办法》7月1日施行
物权法确定了预告登记制度。买方交钱买了期房，房子盖起来后，开发商又到登记机关办理了初始登记，将产权抵押给了银行，后来开发商无法偿还贷款，银行要求强制执行。这时很多业主已经入住了，法院可以强制执行，赶走业主吗？即将实施的新房屋登记办法细化了预告登记的实施办法，将有效保护业主的权利。
《物权法》是从实体角度对不动产变动进行规定的，主要调整实体权利义务关系。不动产登记中既有实体性内容，又有程序性内容，但更多的是程序性内容，这些程序性内容具备较高的技术性，而且很琐碎，要有专门的配套法律。《物权法》虽然规定了实行统一登记，但是究竟怎样统一？
登记的意义是物权公示
王利明说，长期以来，人们认为不动产登记就是一种政府管理活动，但是登记作为物权的公示方法，其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开，起到确权和保护交易安全的作用。我国目前不动产登记体系是相当分散的，各个相关政府部门根据其职能不同，而分别行使其登记的职权。不动产物权登记制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状况，更重要的危害是不能使交易的当事人通过不动产登记簿而全面了解不动产物权的真实情况，不能够掌握不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成极大的不便，增加了交易成本，也造成了实践中的一些欺诈案件（本报2月1日《房屋登记造假何以遏制》对相关情况进行过报道）。因此，必须尽快制定不动产登记法，确定统一的登记机构，规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类，以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一我国的不动产物权登记制度，才能够保障我国的不动产物权的流转秩序，切实保护好人民的物权。
预告登记将有效遏制“一房二卖”
在王利明看来，建立统一登记制度可以分步骤进行，首先应促使不动产中房地产的统一登记。然后将不动产其他部分的登记统一起来，最后将动产和不动产全部统一登记。
而就在不久前的3月19日，建设部发布了新的《房屋登记办法》，对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。
按照物权法规定，为保障将来实现物权，当事人可按照约定向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。7月1日施行的新房屋登记办法依据物权法，针对房产转让进行了细化规定，无论是新房还是二手房，买方都可以在交纳房款并签订合同后进行预告登记，这就相当于拿到了“行政认可”，即使卖方违反合同法企图毁约，行政部门也不会对这套房产进行产权变更，这将有效遏制“一房二卖”现象的发生。
登记机关的责任尚需明确
物权法还规定了登记机构的审查义务和责任。登记机关应该登记不给登记、内外勾结造成登记错误、办理异议登记后又办理过户登记等，都属于登记错误，应当承担责任。王利明说，现在争议比较大的是，登记机关的赔偿责任究竟是国家赔偿责任，还是民事赔偿责任？登记机关认为是国家赔偿责任，因为登记机关没有多收钱，《物权法》第二十二条规定了不动产登记的收费原则，这使得民事赔偿根本无法实现。然而对当事人来说，国家赔偿确实无法充分补偿损失。对此法院在实务中很难处理，需要进一步作解释。而此前，记者已从相关渠道获悉，为解决房屋登记诉讼案件中的诸多法律问题，最高法院《关于审理城市房屋登记行政案件若干问题的规定》的司法解释正在调研、起草中。
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