樊篱之下无和谐：从多学科视野看城乡房屋产权制度的重构　[www.dffy.com]

　　农村人可以购买城市的房屋，而城市居民却不能购买农村的房屋，这种由于立法造成的单向流动使得同一地区的城乡房屋的价格差越来越大。

　　事实上，我们发现，在一些城乡结合地带，农村房屋的价值和使用价值并不低于城市房屋，但由于法律上的限制不能进入二级市场，所以农民普通对房屋采取掠夺式经营的方式。即在自己的宅基地上，未经审批即盖起多层房屋供出租。在厦门处于城乡结合带的某个村庄，当地居民只有两千余人，但却为五万打工人员提供了出租房。虽然政府对非法建筑采用了高压手段，但因为出租房在市场上的巨大经济回报，虽然执法部门穷尽办法，违章建筑的速度却远大于强制拆除的速度，而且存在着巨大的隐患。[3]

　　农村房屋的流通障碍也影响了乡村间人口的流动速度。从人口学和优生学的角度而言，乡村间人口流动的缓慢和婚配半径的狭窄，将造成人口素质的降低和新生儿基因缺陷现象的增加。

　　此外，农村房屋流通的障碍也影响了职业角色的交换和市场经济对劳动力资源的合理调配。在国外，一个农民到城市成为工人和一个工人到城市成为农民一样地普通，但在我国，农民可以通过到城市打工的方式从事另外一种职业，或通过征兵或上大学跳出农门，但城市中的下岗工人如果认为他可以在农村找到更大的发展空间的话，在角色转换之前，他会面临更多实际上是政策上或法律设置上的问题，使他付出更大的努力甚至望而却步。

　　最后，立法对于农村房屋流通的立法限制也造成了诸多法律上的悖论。比如，法律虽然禁止城市居民购买农村房地产，但按照《继承法》的有关规定，农村房屋是可以继承的，那么，按照这一法律，如果一个已经到城市工作生活并拥有城市户口的居民回老家继承其父亲在农村的祖宅是允许的，也等于城市居民在法律上拥有了农村房屋的所有权，此点，在法律上又做何理解？如果他此向有关部门申请办理宅基地使用权变更的手续，相关部门是否应该予以办理？

　　第三部分对策和建议

　　综上所述，笔者建议在《物权法》立法中，规定在法律上城市农村房屋同等保护。比照城市房屋管理体系，对农村房屋进行产权登记，允许农村房屋进入二级市场。此举可以提升农村建设用地的地价，盘活农村现有的土地房产资源，优化农村房产资源配给。毫不客气地说，国家不用任何投入，仅仅通过一项立法，取消对于农村房屋产权权能的限制，通过市场之手重新评估农村房屋的实际价值，再加上业主对物权中他项权利的行使，中国的农民可以在一夜之间增加数万亿的财富，无疑是一件利国利民的大好事。

　　其次，对于农村房地产流通限制的解冻，将使得农村宅基地的地价大幅提升，其收益所得归集体经济组织所有，可以增强集体经济组织对乡村基础设施建设的投入能力，而以往对农村宅基地采用一户一宅，无偿申请的原则，但经过数十年的开发，大部分的乡村已经无地可批，每年仅有的几幅宅基地，僧多粥少，而审批权又掌握在村委会手中，容易产生腐败和引发村民间的纠纷。而农村房屋进入市场化，可以促使村民在建设自住房时优先考虑旧宅基地的使用而不是另行圈地，合理配置有限的土地资源。

　　其次，农村住宅成为一种商品进入市场，在拉动市场形成新的经济增长点的同时，也使农民有机会将空置的住宅变现为资金，投入生产或消费，增加了农民的再生产能力和消费能力。

　　此外，农村住宅的商品化也可以促进村民之间、村民和城镇居民之间的相互迁移、沟通和通婚，促进乡村在科技文化对外通联方面的发展。

　　因此，通过立法程序对土地、房产方面的法律及其行政法规、规章进行系统的修改，打破城乡在土地使用权方面的界限，允许公民以等价有偿的方式取得集体所有地土地的使用权和农村住宅的所有权的操作，势在必行。但是在具体操作过程中，必须注意几个问题：

　　1、耕地保护问题。由各级土地管理部门对土地资源进行普查并登记造册。对于征用基本农田用地的，各级地方政府一律无权审批。国防用地或关系到国计民生的大型水利或交通工程确实需要征用耕地的，由国务院土地管理部门负责审批。即实施以“刑法保护耕地，以民法盘活宅基地”的法律原则。

　　2、集体土地使用权出让的，村民委员会同意出让后，还需报到县级以上土地管理部门审查批准。

　　3、在县级以上土地管理部门设立集体土地使用权出让金专门帐户，专款专用。土地出让金只能用在造地、土地复耕、农村水利建设和村政建设上，不能用于村民委员会的行政费用或其它支出上，使用时由村民委员会向土地管理部门提交使用申请报告，由土地管理部门负责审批，审计部门对款项的使用，有权进行审计和监督。

　　4、确立人均享有土地使用权的最高标准，对原有旧宅基地面积已超过享用面积的村民，不再批给其宅基地。对原审批超过最高标准的住宅，逐年征收超标部分的土地收益金。

　　5、比照城市房地产交易的契税和行政收费，适度调低农村房地产交易的相关费用，以刺激农村房地产市场的发展。

　　[1] 在一次街头法律咨询服务中，一位农民曾经向我出示一份房屋买卖合同，合同的样式仍然采用解放前买卖契约的格式，也有中人和见证人，里面也有“子孙后代不得反悔”的字样，但这位农民也告诉我，双方从未到任何政府部门办理过任何手续。

　　[2] 比如双方订立一份借款合同，以房屋作抵押，规定如不能按期还款则以房屋作价若干折抵。

　　[3] 执法人员戏称当地的房屋是“种”出来的，因为许多施工是利用执法人员休假进行的，缺乏牢固的地基，连水泥浇筑也缺乏适当的保养期，再加上担心被强制拆除时的损失及尽早收回投资，尽可能压低成本也一种必然，许多房屋盖起来时就是危房。而为了增加建筑面积，每一家农户都尽可能挤占公共面积，这又增加了消防隐患。

此文章共有2页 [上一页] [1] [2]

　　查看黄鸣鹤的其他文章　本文关键词：物权

收藏到法律网摘　讨论　打印　页顶　关闭

你的位置：首页 >> 法学阶梯 >> 民商 >> 正文　　　　　　　　　　　　　　　　双击自动滚屏