国有划拨土地使用权抵押执行变现之思考　[www.dffy.com]

　　国有划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法核准，在缴纳补贴安置等费用后取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
　　根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，国有划拨土地使用权在具备一定的条件下，可以办理抵押登记。因此，司法实务中受理由此引发的涉国有划拨土地使用权抵押担保讼争及执行案件屡见不鲜。但鉴于我国现行法律对国有划拨土地使用权的制度规定还存在着若干法律冲突和立法缺陷，法院在对其进行强制执行转让处置时，必须注意以下几个方面的问题：
　　一、保障原用地者和转受让人的利益
　　目前，我国的有关法律、法规虽然规定国有划拨土地使用权可以抵押和转让，并规定了相应转让的程序，但对出让金和土地收益金额的计取方法未能作出相应的具体规定，加之对国有划拨土地无偿性的理解，致使原用地者和转受让人的利益受到一定程度的影响。因此，法院在执行拟变现抵押的国有划拨土地使用权时，应主动与当地土地管理部门进行沟通，按照抵押的国有划拨土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件确定土地出让金。执行中，国有划拨土地使用权转让所缴纳的出让金应以标准地价为基础，由当地县级以上政府土地管理部门规定缴纳的具体比例，但最低不得低于标定地价的40%。通过向社会公示，使交易双方合理地定出交易价格，国家也能从中获得合理的利益。
　　二、国有划拨土地使用权抵押执行变价款之分配
　　根据《担保法》第五十六条的规定，拍卖划拨国有划拨土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条和《城市房地产抵押管理办法》第四十五条都作了相应的规定，法院在执行变价时，一旦变现成交，首先应从变现款项中提取缴纳应缴纳的土地使用权出让金；其次，还应从中扣除因强制执行拍卖变现所产生的实际费用，余款才能依抵押债权的本金、利息等值清偿，对可能产生的超出执行标的额和执行费用多余的执行款项，应依法如数退还给被执行人。

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