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| 商品房买卖合同纠纷常见类型及法律实用（下） |
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| http://www.dffy.com 2005-7-22 9:46:06 作者：龚思红 来源：江苏法制报 |
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“一房二卖”型
商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担定金罚则也不交付商品房。
案例：２００１年７月３１日，原告朱某与被告城市建设投资总公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以４５８１６１元的价格购买被告建设的科技城１－０１２５、０２２５、０３２５号三层商品房，被告免费送００２５号地下室，原告应于２００１年７月３１日前交付购房款２５８１６１元，于２００１年８月８日前将办理贷款所需的全部资料交给被告，贷款到位后的五日内交清余款，被告应于２００１年１０月２８日前将经验收合格的商品房交付原告。该合同第２３条载明，本合同自双方签订之日起生效。当日，被告以盖章为由将合同文本收走。２００１年３月１２日，原告交付被告购房定金６万元。２００１年８月１日，原告交付被告购房款２５８１６１元。后被告单方在合同文本上加盖了作废章，并于２００１年９月１８日与另一购房人孙某签订了《商品房买卖合同》，将科技城１－０１２５、０２２５、０３２５号三层商品房出卖于孙某。２００３年７月３１日，被告向孙某发放了上房通知书，次日，孙某领取了房屋钥匙。
评析：《合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”。法院认为：原告朱某与被告城市建设投资总公司签订《商品房买卖合同》后，被告以盖章为由将合同文本收走，而非基于审查确定之需，并在原告按约交付首笔购房款后开具了收据，其行为表明，被告对《商品房买卖合同》的内容已作认可，且进入履行阶段，该合同已生效。但被告与孙某签订的《商品房买卖合同》亦系双方的真实意思表示，该合同同样具备法律效力。被告在合同文本上加盖作废章的行为因系单方解除合同的行为，因未通知原告，故对原告不发生法律效力。由于两合同涉及的标的为同一房屋，而被告已将房屋交付孙某，该违约行为致使原告朱某与被告之间的合同目的不能实现，原告有权主张解除合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。法院据此判决被告城市建设投资总公司返还原告购房款２５８１６１元及利息，双倍返还定金计１２万元，赔偿１０万元。
广告宣传失实型
在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。
案例：２００１年１０月，同力创展开发公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光人本花园一楼全部带院”。２００２年４月２３日，原告朱某与同力创展开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以２７００００元的价格购买被告开发建设的阳光人本花园Ｂ１号楼１０１室商品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。该案在审理过程中，经法院勘验查明：阳光人本花园Ｂ１号楼１０１室南外墙向南约一米处为一东西向砖墙，高约１．５米砖墙外系他人民房，无法建设院落。而该室东外墙外有约７０平方米空地。法院认为：被告同力创展开发公司制作的预售宣传广告称“阳光人本花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告同力创展开发公司应予履行。结合该房屋周围的实际状况，可将该房屋东外墙外的空地拉建为小院由原告使用，以此作为被告同力创展开发公司履行合同的补救措施。遂判决被告同力创展开发公司沿阳光人本花园Ｂ１号楼１０１室东外墙自西向东、沿东西砖墙自南向北拉建２７平方米的院落，由原告朱某使用。
评析：《解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告称“阳光人本花园一楼全部带院”系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，该说明和允诺具体确定，应当视为合同内容。《合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。由于该房屋的后方已客观不能建设院落，法院遂根据勘验的实际情况判令被告采取了补救措施，既解决了原告的需求，又延伸了法律的救济触角。
房屋质量低劣型
质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
案例：２００４年２月９日、２００５年１月１４日，原告徐某以２８０５７２．９元的价格购买被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园８－１－６０１室房屋，２００５年１月１４日，辉煌房屋开发公司向徐某发放了上房通知单，但因该房屋存在接线盒线头裸露、墙面开裂、东卧室东外墙砌体及卫生间内间西北角顶板渗漏、分户门无猫眼、门铃、把手及冷热水管路未接通等问题，原告拒绝上房，要求维修双方产生纠纷。
评析：《合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。
《解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。法院认为：被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园８－１－６０１室房屋确实存在质量问题，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，遂判令被告予以维修，并赔偿损失２０００元。
（本文观点仅供参考）
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编辑：徐融 |
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