应立法规范房产中介行为　[www.dffy.com]

　　建设部于1996年1月8日颁布并于2001年8月15日修正了《城市房产中介服务管理办法》，规定房产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
　　中介行业的法规明显滞后，目前仅《城市房地产管理法》第3条内容涉及中介服务机构。唯一操作性较强的法规是建设部所发《城市房地产中介管理规定》，地方也没有相关法规与之配套。为使房地产交易中介活动能够拥有良好的规范环境，应当出台相应的配套政策法规，加强对房地产中介活动的立法管理，对房地产交易中介服务的工作程序、管理要求、资源利用管理等作出具体规定，以保证房地产交易中介服务有章可循、规范运作。
　　第一、明确中介服务的性质。从法理上说，房产中介机构主要是房产经纪人，在委托购房和销售的客户之间，中介活动属于一种居间合同行为，而不是表面上的行纪行为。
　　房产地居间合同的主体分为三方，买卖双方委托人以及中介组织。现实的操作中，通常都是由卖方先与中介公司签订房屋出售，两份合同是分开的，每份合同的委托方只有一位，即买方或者卖方。居间合同订立后，居间人在交易中完全独立于房地产的买卖双方，他可以参加双方当事人对合同的订立过程，但不参加合同的订立，也不是任何一方的代理人，而是居于当事人之间起媒介作用的中间人。基于以上的本质特点，房地产中介服务合同与行纪合同有着重要区别：行纪人是接受委托，为委托人利益而以自己的名义参加合同订立，直接享有合同权利义务的人，其与委托合同最相类似。
　　第二、制定中介格式合同。现在市场上运行的各种各样文本的房地产居间合同，大部分为居间人提供的格式合同，或买卖一方提供的格式合同，而这些内容各异的合同，其中一个共同点就是：保障提供格式人的利益最大化，而并不能公平体现买卖各方的利益平衡。
　　参照外国管理模式，在强制提供商品房买卖合同样本的已有实例下，房地产主管部门应当在公平、平等的基础上，尽快制订出相关的房地产中介标准合同文本，强制房地产市场中介组织使用。标准合同文本，应当详细列明居间人和委托人的各项权利义务，不得加重消费者的责任和义务，主要条款应包括以下内容：当事人姓名或名称、住所，中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和解决纠纷方式；当事人约定的其他内容。
　　第三、建立并严格执行信息的审查、披露制度。房地产中介行业是信息服务行业，信息的披露是否准确、完整、无欺诈意图决定了经纪人的社会信誉度，甚至可以说是其生存条件之一。房地产经纪人应当详细记录业主对其房屋的情况描述，并应审查业主提供的产权资料，在必要时应当到房产管理部门进行查阅。审查的内容，包括房屋的产权是否合法、清晰，有无被抵押或被查封的情况等。产权资料不全或者明显瑕疵的，还应当对房屋进行实际察看，确定是否有漏水、墙体爆裂、环境噪音等。房屋信息记录的内容，是业主和居间人之间签订的中介服务合同的一部分。如果业主故意隐瞒房屋情况，中介组织通过以上程序仍然无法发现房屋缺陷的，对买方房地产中介组织不承担未尽如实告知义务的责任。在房地产交易过程中，相对而言，买方是弱势群体，对其合法权益应多加以保护。美国法律规定交易房屋所在社区３年内有性犯罪的、近期内社区死人的特别是枪击致死的　、邻里有干扰情况的如噪音及不良习惯　，诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士——房地产经纪人。因此，法律明文规定具体的、可操作性强的信息披露制度，在房地产中介活动中是很有必要的。

　　查看李海桥的其他文章　本文关键词：中介

收藏到法律网摘　讨论　打印　页顶　关闭

你的位置：首页 >> 法学阶梯 >> 综合 >> 正文　　　　　　　　　　　　　　　　双击自动滚屏