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| 抵押后的房产能否过户？ |
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| http://www.dffy.com 2005-9-27 9:43:40 作者：吴风雷 来源：江苏法制报 |
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［案情］2002年8月2日赵某参加本单位房改，购得位于南京市锁金六村17幢208室（以下简称208室）房屋产权。2002年10月16日，赵某与孙某通过中间人达成房屋买卖协议，价款为12万元。后因赵某尚未取得房屋产权证和土地使用权证，故孙某先支付了6万元。2003年3月10日双方办理了房屋交接，孙某又支付房款55000元，同时赵某向孙某出具了收条一份，内容为：收到孙某全部房款115000元，余额5000元到2003年4月30日房屋产权证和土地使用权证全部办齐结清。孙某接手房屋后，一直居住至今。2003年5月29日，赵某领取了208室房屋的产权证，但其未及时与孙某办理房屋过户手续，却于2003年11月5日将208室房屋向南京市商业银行办理了9万元的抵押贷款。在孙某知道情况后，双方于2004年6月24日又签订了“补充协议”，约定：赵某三天内还清贷款，并立即与孙某办理房屋过户手续，结清房款，如违约，按合同法有关条款处理。后由于赵某未履行约定，故孙某诉至法院要求赵某办理过户手续。
［分歧］本案在审理过程中存在两种意见。
一种意见认为，赵某、孙某达成的房屋买卖协议合法有效，赵某应按约履行。由于赵某未及时办理房屋过户手续，且恶意用已出卖给孙某的房屋进行抵押贷款，故应承担违约责任。孙某已履行了协议，交付了房款并已实际占有房屋，故孙某要求赵某办理房屋过户手续，理由正当，应予支持，法院应判决过户。
另一种意见认为，赵某与孙某达成的房屋买卖协议虽合法有效，房屋也已被孙某占有并使用，但房屋买卖在我国系采取登记要件主义，即房屋买卖合同只有在办好过户登记手续后，方告完结，房屋产权变更后方可对抗第三人。本案中，双方达成买卖协议后，未及时办理房屋产权过户手续，而赵某不仅与银行签订了抵押协议并到房产管理部门办理了抵押权登记手续，经登记的抵押权可对抗第三人，且抵押权有优先受偿权，在抵押权未消除前，该房屋过户已属不可能，故应驳回孙某诉请。
［评析］笔者同意第二种意见。我国不动产物权的变动采取登记要件主义，即以登记作为不动产物权变动的要件。不动产物权的变动除了当事人间的合意外，还要进行产权登记，否则不能对抗第三人。按照我国《城市房屋权属登记管理办法》第四条规定及第五条规定，买卖房屋之所有权，须经房屋登记机构登记后，才发生所有权的转移，如未登记，即使已交付，也不发生所有权移转的效果。抵押权作为担保物权，有优先受偿的特性，本案中赵某虽与孙某签了房屋买卖合同，孙某也已实际占有了房屋，但未能及时进行产权变更登记，房屋的所有权尚未转移，故孙某只享有债上的请求权，而不享有物上的所有权。而赵某不仅与银行签订了抵押协议，而且已进行了抵押权登记，故银行的抵押物权优于孙某合同上的请求权，在抵押权未消除前赵某事实上已无法自行处理其房产，孙某要求办理房屋权属过户登记已不可能，故本案应判决驳回孙某的诉讼请求。
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编辑：徐融 |
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