关于住房难问题的调查报告　[www.dffy.com]

　　严格依法行政　促进社会和谐

　　──关于住房难问题的调查报告

　　[摘要] 构建社会主义和谐社会，必须坚持以人为本，切实解决与人民群众切身利益密切密切相关的问题，住房问题是老百姓最为关注的民生问题，目前在一定范围一定程度上存在部分百姓住房难问题，而建立理性的良好的住房体制是一项长期而又艰巨的任务，因此推进住房改革和建设，完善城市住房供应和保障体系，解决人民群众安居乐业是当前迫切需要解决的问题。要解决这些问题，就要求政府一定要严格依法行政，明确在市场经济中的定位，理清住房难问题的实质，才能找到解决问题的最佳途径。

　　[关键词]和谐社会依法行政住房市场化住房难问题　　

　　

　　构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发提出的一项重大任务。住房是民生之本，建立理性的良好的住房体制是一项长期而又艰巨的任务。目前，住房难问题已经成为老百姓最为关注的民生问题，也成为影响构建和谐社会的重要方面。改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合中国国情的现代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房难问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。

　　一、目前住房问题的基本情况：

　　（1）商品房价格上涨过快

　　房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超出了普通消费者的支付能力，或者说是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的现象。以徐州市为例，从1998年实施住房货币化分配到2004年期间，徐州市的商品住宅平均价格总体上是平稳上升的，以市中心区为例，据统计，1998年以前的几年间，市中心区商品住房约为1000元左右，到 2004年上升到2100元左右。而自2004年起徐州市商品住宅价格上升加快，尤其以2004-2006年商品住宅价格上升较快，以下为2004年2月至2006年1月徐州市商品房价格发展过程表。（1）

　　全市商品住宅价格走势

　　由此可以看出从2004年四季度至2006年商品房价格上涨过快，其中，中心区：2006年一季度的住宅均价为3650，2005年四季度的住宅均价为3141，两季度相比上升16。21%，该区域的价格本季涨幅较大。此后，2006年二季度商品住宅销售面积与一季度相比增加14。41％，上半年商品房住宅销售比2005年同期增加78。13％，住宅销售量同比环比均有不同程度的增幅。2006年徐州全市城镇居民人均可支配收入12837元，虽然人均收入增长了，但购房的压力还是非常大的。以一个三口之家的收入购买一套普通住宅为例，比如目前100平方需要30多万，三口之家年均收入为12837元（2006年徐州全市城镇居民人均可支配收入12837元，）乘以3等于38511元，所以不吃不喝还要近10年时间。在每个家庭里目前居住投入是逐年增长的，如徐州市2007年12月每个家庭居住投入占66。5%，所以住房是每个家庭经济压力的主要来源。（2）

　　（二）房屋拆迁纠纷多发

　　随着经济的发展，城市化进程的步伐加快，拆迁成为每个城市中最常见的现象，而拆迁纠纷也是每一次拆迁过程中的必发现象，更有严重的发展到暴力冲突。据信访部门介绍，目前城市拆迁问题已成为群众信访反映的焦点之一。国家信访局接待的群众集体上访中，反映企业劳保、城市拆迁、征地三类问题的批次和人次占到60％以上。主要原因：（1）货币补偿的金额赶不上快速增长的房价，拆迁安置价一般要比商品房市场价少一半左右，所以拿到货币还建的价钱往往买不到一套商品房。（2）房屋产权调换不能安排合适的房源，这也是被拆迁人不愿意拆迁的原因，被拆迁人一般不愿意去地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上班，也不利于上学。

　　（三）老小区住房设施老化严重

　　上世纪80年代，在改革开放初期，人民群众生活水平逐步提高，对居住条件提高的需要越来越大，在这期间所建的住宅区特别多，这类房屋随着时代的演变，新房已变成旧房，一方面旧城区房屋混杂，不仅有大量住宅，而且还有相当多的商业用房、仓库用房、工业厂房、办公业务用房等；另一方面旧城区人口数量多、人口密集、人员素质参差不齐。不仅新旧房屋交错，而且居住和经营交织。再一方面旧城区房屋陈旧，配套设施及环境质量存在先天不足。就旧城区物业本身而言，全部是旧房，使用时间至少是年限不等，有的时间甚至还要久远，由于历史原因，没有很好的规划，大多房型老化，式样陈旧，房屋质量、设备、各种质量指标远远不到规范设计要求，老化程度较严重。特别是在老城市中，房屋陈旧的状况尤为明显，而且乱搭乱建的现象特别突出，严重破环了住宅区环境和公共设施。

　　二、住房难存在的问题原因

　　（一）商品房价格上涨过快的原因

　　1、城市人口及外来人口的增加，增加了对住宅的有效需求

　　从需求来看，人均GDP在不断提高，适龄房地产消费人口数量也在增加，消费者的质量和数量都在不断提高，需求趋势增加；2005年，我国人均GDP接近1352美元，城镇居民人均居住面积约为26。11平方米，根据世界银行研究表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800~4000美元时，房地产进入高速发展期；人口结构变化直接与房地产需求有关，而房地产需求变化又影响房地产周期变化。人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。据统计数据表明，1962～1980年中国处于人口增长高峰期，人口出生率一直保持在一个相当高的水平。从上世纪90年代开始，中国婴儿潮一代陆续进入结婚期、生育期、储蓄期和消费期。根据中国统计网数据，1995～2005年10年间我国办理的婚姻登记超过1亿对，这都直接导致房地产的需求不断增加，行业发展不断扩张，使得房地产行业发展经历了初创阶段后，在2000～2005年间快速进入一次加速阶段；进入2006年短期整合调整后，1962～1982年出生的人年龄在26～44岁之间，处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这种双重作用下，将进一步加快房地产业的发展，使得在2006~2010年间进入第二个加速阶段。以徐州市人口为例，2006年全市总人口934。73万人，（3）人口逐年递增，对住房的需求也是不断增加。

　　2、土地资源的稀缺性以及税收的增加，促使房价居高不下

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