保安之诉，是指因为物业公司未尽安全保障义务给业主造成损害而引发的诉讼。一般的物业公司都提供有保安服务，当业主在小区内遭受人身、财产损害时，例如机动车被盗、被他人殴打等，就会对物业公司的保安服务提出质疑，进而要求物业公司对其所受的损害进行赔偿。
阳台之诉和保安之诉虽然只是物业纠纷的一个侧面，但这也足以看出目前业主与物业公司的矛盾相当尖锐，而且矛盾产生并不单单因为物业费的数额。
二、物业纠纷的成因分析
通过对物业纠纷的历史回顾，我们可以梳理出当前物业纠纷的七个主要类型：欠费之诉，解除合同之诉，收费异议之诉，共有收益之诉，配套设施之诉，阳台之诉，保安之诉。这也就是目前人民法院受理的物业纠纷案件的主要类型。在短短几年时间内，物业纠纷突飞猛进，不仅数量上大幅攀升，而且在类型上也日益多样，这给审判工作带来的压力和难度可想而知。物业纠纷之所以出现如此多的问题，其原因是多方面的：
1.缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。
物业公司到底干什么？恐怕没有多少人能搞清楚。了解才能产生信任，市场经济条件下，让人们为一件自己不了解的商品或者服务付费，想必没有人会愿意；即使让人交了钱，他也会觉得自己受骗了。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人绝对是会选择拒绝交费。
面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼解决，使矛盾直接升级。如前所述，诉讼只能使企业一时得利，不可能使企业安枕无忧。
2.许多物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，在与业主的交往中容易产生摩擦。
物业公司从事的是一项长期服务，而且服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推委或者置之不理的态度，而当要求业主履行义务时，方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，这当然会引起业主的反感。
阳台之诉就是最好的例子，当业主因为阳台不封闭存在生活上的不方便之时，物业公司根本置之不理，提不出任何有效解决方案；在业主封闭阳台的过程中，不及时制止，以使业主避免损失；但等业主封闭完成后，简单要求拆除，毫无商量余地。这样的工作方法，不产生矛盾简直是不可能的。
3.思想观念错位，使业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。
物业公司与业主之间是提供服务与接收服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司就认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，应当是自己说什么就是什么；而业主就认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人，应当是自己说什么就是什么。这种观念上的巨大差异当然就会导致在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。
要想协商解决问题，首先必须摆正各方位置，理顺其法律关系。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，要达成一致意见显然是相当困难的。
4.业主群体的分散性和个别性，与物业服务的整体性和公共性，更加深了业主与物业公司协商的难度。
小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。例如到底是少交钱少服务还是多交钱多服务，恐怕业主之间是有分歧的。因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的。
如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾是有可能转化为业主之间的矛盾的。
5.政府部门介入不足，对物业公司和业主的管理不够，没有及时消除纠纷隐患。
在市场经济条件下，政府确实不应当过多插手经济领域。但对于一些涉及公共服务和民众基本生活需求的行业，政府必须加强管理，否则就会危及社会的稳定。物业公司与业主之间虽然最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。特别是在前期物业中，政府更应当发挥主导作用，为小区业主和物业公司搭建一个良好的沟通平台。
但就小区物业服务而言，政府部门至今一直是根本不介入的。当小区建设完成后，都是由开发商指定物业公司进行前期服务，政府部门不加以任何监管；当业主入住小区后，政府部门也不参与业主自治组织--即业主大会和业主委员会--的设立，放任业主自己想办法。这就出现了问题，物业公司由开发商指定，它当然就更听命于开发商，而不愿意受业主监督；相应的，积极要求并参与召开业主大会、设立业主委员会的，基本都是一些与开发商、物业公司有较大矛盾的维权业主，这些维权业主大多顺理成章的成为业主委员会的骨干成员。本来物业公司和业主急需的是一个能够互相协商交流的平台，但在实践中的自由发展下，物业公司完全靠向开发商，不理会业主；业主委员会完全是为了维权而设，一开始就肩负着与物业公司、开发商斗争的使命，业主委员会的成员又大多是物业公司最不喜欢的，且与物业公司、开发商有较多矛盾的业主。两者非但不可能心平气和的进行协商交流，反而必然会将矛盾激化。
在小区的物业服务中，有时业主与物业公司很难达成书面合同，但物业服务的公共性决定了无论是否存在书面合同，物业公司都要提供物业服务。因此政府必须规定一个物业服务的指导价格，一则作为合同订立的参照，二则作为没有书面合同时物业收费标准。但物业费与服务应当是对应的，只规定物业费的指导价是不全面的，应该对应明确的物业服务的具体内容和标准。可目前的政府文件大多清楚的规定了物业费指导价，对于物业服务内容和标准规定的不够明确和详尽，更没有规定判断物业服务情况的程序和机构。这就导致了物业公司索要物业费时有文件依据，但业主索要服务时却没有文件依据。这种立法上的不平衡，让个别不良的物业公司逃避责任，让许多业主对法律的公正性有了怀疑，成为物业纠纷的合理解决的最大障碍。
三、解决物业纠纷的对策分析
当前物业纠纷已然发展成形并且已经扩大到一定规模，解决起来具有一定难度。对人民法院而言，当务之急是针对物业纠纷诉讼拿出一套行之有效的应对方案，通过诉讼引导业主和物业公司用法律途径解决问题、化解矛盾，此为治标之道；对立法、行政机关而言，则应完善对物业问题的立法规范，加强对物业公司的行政管理，加强对业主的宣传教育和组织，给业主和物业公司构建一个良好的沟通平台，此为治本之策。
（一）治标之道
从物业纠纷进入诉讼之时，人民法院就站在解决物业纠纷的前沿，作为审判机关是不可能回避这一纠纷的。物业纠纷的主旋律就是物业费与服务之争，其矛盾焦点其实在于"两个标准"，即物业收费的标准和物业服务的标准。若论及当前物业纠纷的治标之道，则在于如何考量物业欠费和物业服务的问题。就当前的司法实践而言，解决该问题的总体模式有以下三种：
此文章共有6页 [上一页] [1] [2] [3] [4] [5] [6] [下一页]
查看高海鹏的其他文章 本文关键词：物业
收藏到法律网摘 讨论 打印 页顶 关闭