6、将住宅“禁商”决定权赋予有利害关系的业主，既是对住宅“禁商”一定程度上的放松，又真正地尊重了业主的意志。
物权法第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
评析：法律没有绝对禁止住宅改为商用，物权法对于住宅改为商用提供了法律路径指引：1、按照有关法律规定做出评价并变更许可；2、取得有利害关系的业主的同意。改商以后，可能增加楼面负载，也可能需要拆改给建筑物带来其他不良影响。其次住宅改商以后，因为商业活动会排放噪声、废水、垃圾等污染物，也可能增加车辆等影响社区秩序。总的来说，住宅改商不仅仅是物权问题，涉及到社会管理秩序和市民的生活秩序，因此该条规定有条件地放松了对住宅禁商的限制，但是要想住宅改商，还需要经过相关行政手续审批和业主同意。
7、业主委员会及业主大会将享有一定的诉权。
物权法第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
评析：法律首次直接赋予了业主大会和业主委员会诉讼主体地位，从此，业主大会和业主委员会可以原告身份出现在法庭上。
8、维修资金属于业主共有，维修资金的筹集、使用情况应当公布，业主权利更加透明。
物权法第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
评析：业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，物权法将物业维修的费用统一，定名为维修资金，并归全体业主共有。维修资金的使用由业主共同决定，业主可以将维修资金用于全体业主共有设施的维修，如电梯、水箱、下水管道、煤气、消防设施、路灯等共用设施的维护与修理。《物权法》还规定维修资金的筹集、使用情况应当公示，以上规定切实保护业主的切身利益，并为维修资金的专门立法与实践完善提供了法律依据。
9、业主将有权更换物业服务企业或其他管理人。
物权法第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
评析：《物权法》确立了业主对物业服务方式的完全选择权，业主全体可以自行管理，也可以委托一个或多个机构共同管理。划清了业主大会和业主委员会与物业服务机构之间的关系，物业服务从属于业主大会和业主委员会，业主全体可以依法更换物业服务机构。但是根据相关条款内容，从实践来看，业主大会和业主委员会如何更换物业服务机构还需要进一步细化。
（作者单位：江苏嘉文律师事务所）
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