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历经8次审议、集纳各方智慧，物权法以“2799票赞成”高票通过。物权法五编二百四十七条中，大量条款涉及房地产开发企业及业主的权益。从不动产登记到车库车位及公共设施的归属，再到房屋拆迁补偿，无不与房地产企业及业主权利义务息息相关，笔者试从物权法对以往法律法规的变更，解析物权法的颁布对房地产开发企业及业主权益的深远影响。
[ 对房地产开发企业的影响 ]
1、拆迁补偿的规定，将可能增加开发商开发成本，延缓房地产开发的速度。
物权法第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
评析：目前在房地产市场，“拆迁难”成为普遍问题。在关注民生的大导向下，地方政府基本采取不作为的态度。由此，拆迁问题的解决将最终体现在司法途径。而从目前的形势来看，在《物权法》通过后，“拆迁难”问题在一个阶段将愈加难以解决。重庆“最牛钉子户”在物权法刚通过的背景下迅速成为各大媒体关注的焦点，基于《物权法》保护私权的立法精神，社会舆论和媒体舆论大都倾向支持“最牛钉子户”。但问题是，“最牛钉子户”是否是真正的弱势群体？公共利益到底如何界定？作为物权法起草专家组组长江平先生也认为“是不是公共利益，也不是由一个人来决定的”。但是，《物权法》中所谓的“公共利益”到底如何界定，法律本身没有告诉我们。虽然新法尚未实施，但“最牛钉子户”倚仗《物权法》的巨大影响，在司法判决面前有恃无恐，使拆迁纠纷的最后的救济渠道——司法途径也变的无效。这无疑表明了在“拆迁难”问题上，随着《物权法》的正式实施，房地产行业对土地一级市场的宗地出让应该更为谨慎，对其法律风险应有更为充分的评估。
2、预告登记制度将约束开发商，从源头上堵住“一房两卖”的可能。
物权法第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
评析：预售商品房是房屋销售的一种重要形式。商品房的预售，使得开发商能及时回笼资金，同时购房者也多了一种选择权。但在实践中，一房多售或将已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。
对此，物权法规定建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，从而制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，有效抑制房屋买卖中“一房两卖”现象的发生。值得注意的是，从可以办理登记之日起３个月内要登记，否则预告登记就失效。
3、住宅70年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值，也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础，同时引导开发商开发“坚固性”“耐用性”更好的优质楼盘。但对非住宅用地未做出明确规定，亦会对房地产企业、商业、办公物业的开发造成负面影响。
物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
评析：住宅70年使用期自动续期，给广大的购房者吃了“定心丸”。在房价日益高涨的今天，“自动续期”意味着自己拥有的房产不会在期满后被收回，购房者的心终于可以放下，房地产市场的需求也会得到一定程度的释放。也因此维持了购房者的购房热情，为商品住宅价格继续上涨的趋势奠定了基础。另外，此款法律的出台必然使购房者更加青睐“坚固性”“耐用性”更佳的房屋，以更大程度地保障购房者能够“安居乐业”。在这种形势下，开发商基于老百姓对房屋质量和私有产权的强烈关注，在下一步的对外营销中，可能会着力推出“耐久性”更强的优质楼盘。从长远来看，此规定对于促进房地产市场的发展大有好处。
对非住宅建设用地，《物权法》则留了个尾巴，对其使用权期满后的续期，规定按法律规定办，但目前我国有关法律对使用权人的续期申请则没有明确规定，只是在国务院1999年颁布的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中第四十一条规定：土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地出让金，并办理登记。但该条例第四十条又规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物及其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用权证，并依照规定办理注销登记。从以上两条自相矛盾的规定看，《物权法》对非住宅用地期满后权利人的保护是不力的。这对于购买商业、综合用地的购房人来说，无疑会造成心理上的消极影响，同时对本来已经倒挂的住宅和商业、写字楼价格会造成更大的影响，也会对开发商从事商业、办公、综合用途的物业开发造成负面的影响。
4、物权法对“担保法”有关制度的新规定对房产企业融资开发提供了一定的便利条件。
物权法第一百八十一条 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。
第二百零四条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
第二百零五条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
第二百二十三条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
……（六）应收账款。
评析：我国现行担保制度存在一些对企业融资不利的因素，表现在：法定担保物范围太窄，动产的担保价值无法充分发挥；偏重于不动产担保，加剧了经济的结构性问题，加大了金融风险；担保登记机构不明确，不利于信贷人权利保护和信贷市场发展。《物权法》对担保对象的拓宽，极大地提升了企业的担保能力，允许用不断浮动的财产设定担保，也拓宽了企业的融资渠道。同时《物权法》细化了最高额抵押的相关规定，简化了多次办理借贷时的抵押手续，促进了企业融资。最后，《物权法》规定应收账款可以作为质押标的，也在一定程度上提升了企业的融资能力，这些规定都为开发企业融资开发提供了便利条件。
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