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| 装修纠纷，房屋租赁中不得不说的话题 |
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| http://www.dffy.com 2008-1-15 22:32:23 作者：翟敏 盐中 来源：江苏法制报 |
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观点二 租赁合同是债的法律关系，装修的处理也应仅适用债权原则处理
观点三 应采取折衷物权、债权原则的处理方法，取公平原则处理。
【案例】
2007年7月，万某将一套三室二厅的房子出租给了陈某，陈某向万某说明该房屋将用作员工宿舍。随后，陈某对房屋进行大肆装修，自行将房屋分成九间由他人居住，还分别装上了九个电表。万某立刻找到了物业公司，要求物业公司停了该房屋的电，致使陈某的装修工程无法继续。陈某把房主万某告上了法院，要求和万某解除系争租赁合同，返还租金14000元，并支付违约金和装修补偿。法院最终判决双方合同解除，陈某须将房屋恢复原状，并支付万某大部分房屋租金。
【点评】
从装修纠纷的现状看，租赁房屋的装修规模、装修金额日趋庞大，纠纷的处理结果对租赁双方都至关重要。而最高法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条关于折价补偿的规定又过于笼统简单，且未能确立处理原则，造成实务中的争议，即到底应适用物权原则，还是债权原则来处理装修纠纷。若依物权原则，则出租人取得了物就应该给予对方补偿；而依债权原则，则出租人若无过错就不应该承担责任。我们的意见是将两种观点折衷。以是否取得出租人的同意作为承租人装修是否存在过错，是否有权请求补偿的依据；以租赁期满后的装修残值对出租人是否有益作为出租人应否对物进行补偿的依据；以违约方承担赔偿责任为主，以受益人适当补偿为辅处理装修纠纷。
已约定处理方案
租赁合同对装修物在合同期满后的处理作出明确约定的，按约定执行。
未约定处理方案
承租人虽经出租人同意装修，但租赁合同未对合同期满后装修如何处理作出约定的，合同期满后，能拆卸的装修部分，由承租人自行拆卸，出租人愿意折价购买的，可由双方协商处理。不能拆卸的，承租人要求出租人补偿其房屋装修部分损失的，不予支持；承租人要求出租人补偿其改、扩建房屋损失的，出租人对承租人的扩建部分以及对出租人确有利用价值的改建工程部分的装修残值应予补偿，其余部分不予支持。装修残值以鉴定价为准。
违约如何补偿
承租人经出租人同意装修，因承租人的违约致使合同提前解除的，对承租人的装修以及对出租人无利用价值的改建部分的损失出租人一般不予补偿，至于承租人的对出租人确有利用价值的改、扩建部分的损失，出租人在可利用范围内，给予适当补偿。因出租人的违约致使合同提前解除的，承租人将合理装修费用作为实际损失要求出租人赔偿的，出租人应予赔偿；承租人既主张违约金又主张装修等实际损失的，告知其只可选择其一主张权利。双方均存在违约行为致合同提前解除的，合理装修费用可作为承租人的实际损失由双方根据责任大小分担。
未经同意装修
承租人未经出租人同意装修租赁房屋的，出租人不予补偿。出租人要求承租人恢复原状的，应予支持。未经出租人同意的装修行为是侵权行为，出租人可以选择要求或不要求承租人恢复原状；即使出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求补偿，其装修可视为对房屋恢复原状的对价，损益相抵。
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编辑：李富金 |
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