与开发商交涉，争取被侵占的公用设施的权利；改造景观池，缓解水费负担；对业主反映的一些问题，推动物管和开发商去解决；换掉物管。
“在业委会的争取下，客观地讲，开发商在有些问题上还是积极配合的。但是，一旦涉及到重大的利益，开发商就采取不合作态度。比如小区的车库之争就是这样。”樊主任说。
“车库、会所等产权是属于小区全体业主，这是毫无疑问的，我们花了1000多元到规划和物价部门查阅了原始资料，可是现在，房产部门却为开发商办理了产权证和销售证，这当然侵犯了业主的权利。”
提到起诉房产局的官司，孙启红委员有些义愤和无奈。
发现了问题后，委员们曾经开会激烈讨论了许多次。在维权方式上，有人主张“把事情闹大”，这样才能引起社会关注。但是，经过争论，最后大家认为，为了维护小区的品位，展现全体业主理性负责任的形象，应该通过法律途径解决问题。
同时，考虑到这次行动是为了全体业主的公用面积维权，应该以业委会的名义起诉。另外，如果直接起诉房产商，诉讼标的要上百万，而且，也无法解决房产部门的颁证行为。在律师的建议下，业委会直接起诉房产部门。毕竟，是他们的行政行为侵害了业主的权利，另外，行政诉讼成本也小些。
“当然，几场官司的结果你也知道了。业委会的起诉被驳回，理由就是《物业管理条例》的那条规定，业委会没有诉权。”
1994年，南京新街口的某商场物业与业主发生了纠纷，时为业委会秘书长的孙启红代表业主与物业进行了诉讼，这是全国第一场物业官司。现在，十几年过去了，物业方面的立法显然有了进步，但是，孙启红仍然对其中存在的一些问题感到困惑。
“相关法律肯定了业委会存在的合法性，却对业委会的法律地位作了回避，这顶‘空帽子’意义又何在呢？”一直为诉讼奔波的孙启红质疑道。
他对物管条例中的“不得从事与物业管理无关的活动”也提出意见。他最大的不解是：物业管理活动难道就是打扫卫生、看门护院吗？业主的公共财产受到了侵害，业委会对此加强管理，必要时进行维权，难道这不是管理吗？如果连诉权都没有，业主们还要这个业委会干什么呢？
好在，他们绕开了这条奇怪的规定，选择了以业主的名义起诉，总算找到了救济的途径。“其实这样做，也是很别扭的。因为个人对绿地、车库、消防等等这样的共有财产举证起来是困难重重的。”
在诉讼中，他们体会到了这一点。例如，针对业委会质疑的开发商把车库、物业用房、会所等公用面积打入销售成本这一问题，开发商只向法庭提供了一份价格申请书，这不等于自说自话吗？如果职能部门不强制开发商公开销售成本，业主永远无法提供证据。
在一系列的纠纷中，有关部门也进行过协调和调查，对于开发商的违规行为，职能部门表示，只能罚款，没有办法彻底解决。
法律上架空了业委会，实践中得不到更好的社会支持，有时候甚至连一些职能部门都采取消极的态度。这让业委会感到切肤之痛。
“基层实践有时候比来自上面的推动更能促进法治的进步。”孙启红说。
“正是由于我们的官司，房管部门才出台文件，暂停了开发商卖小区车库。”
“在维权的过程中，我们始终注意方式方法，避免发生过激行为。业委会的工作其实是在消化社会矛盾，在这个意义上，业委会对于创建和谐社会、推进法治建设是有积极意义的。”樊主任说。
维权并不仅仅就是炒物管
物业纠纷中的另一个主角就是物业管理公司，不交物管费和炒掉物管是纠纷中最常听到的口号。
“在与开发商维权的同时，我们另一个重要的对象就是物管。我的感受是，相比较而言，和物管公司打交道要容易些。毕竟，我们花钱请他们来，他们当然要听业主的，表现不好就走人。”
郭总是一家公司的老总，也是业委会的委员。樊主任对他的评价是，热爱小区，盯物管盯得很紧，物管很怕他。
记者到小区采访前，在小区的业主论坛网上看到一篇稿子，反映小区物业存在的一些问题。
“这些反映我们也看到了，也在和物业交涉。其实我们一直在做这些事，只是业主们不知道罢了。”樊主任介绍说。
小区现在的物业是国信，之前的一家物管公司已经被他们炒掉了。
“炒掉物业是征求了小区业主的意见的，当然费了不少麻烦。当其他小区还在商议着炒物管的时候，我们已经过了这一阶段了。”郭总说。
“业委会监督物管公司的工作其实存在着一个斗争与协调的关系，可是，现实中，一些业主却狭隘地理解了这种关系。认为和物管斗的业委会就是好的，如果出面协调矛盾，就是不合格的，就是‘内奸’。这是许多业委会委员苦恼的地方。”
樊主任介绍了换掉物管以后的一段经历。
炒掉原物管后，业委会开始选新管家。一开始，业委会信心十足，认为这么好的一个小区，那些一二级资质的物管公司还不争着来？经过公开招标，结果竟没一家上门。他们便又将目光转向了马路对面云锦美地小区的物管，请他们就近接管。人家也拒绝了，理由是：原物管被炒掉，小区里面可能有矛盾，二手盘以后不好管理。物管费0.4-0.5元，利润太低，难以维持。
至此，业委会才了解了物管行情：一些矛盾小的小区物管要么确实服务好，但大多数是开发商自家人自管，开发商贴钱出房，目的是为了树品牌，比如万科。即使这样，有些小区过几年仍然会爆发矛盾，开发商遗留的问题过了保修期，物管公司的服务也就跟不上了。在这种情况下，少交钱多享受服务，找这样的物管公司当然是有难度的。
最终，他们从三级资质的公司里选了5家，经过答辩和业主投票，定下了一家来。
樊主任感叹说，监督物管公司的工作是长期的，稍一松懈就会出问题。他们已经吸取了以前的教训，在合同上制定了物管的违约责任，但在实际操作中，仍然有一些落实不到位。
“物业反映还有100多户业主欠缴物管费，这个我们也要了解。其实事情烦琐得很。”郭总说。由于人热心，他的家里经常围满了谈事情的业主。
“我是不会再竞选了”
“我是坚决不会再竞选了，太累。”郭总说。
该小区的业委会成立到现在已经两年了，到明年的11月就要改选。
他的公司在上海，要经常在南京和上海两地跑，时间对于他就是金钱。业委会委员是义工性质，“全凭着一颗公益心和自身的严格要求才支撑我这么做。”他说，“谁让我的家在这里呢。”业余时间，他喜欢拍摄小区的景观照，业委会办公室里的那张风景照就是他拍摄的。
对业委会的评价，他们都很自信。
“业委会的成员不拿一分钱报酬，只有业委会的秘书有津贴。”樊主任说，“我们好多委员都是企业老总，或者是机关的一把手，我们实行集体领导，我这个主任只是个召集人。在重大决议上实行表决制，一切按照决议行事。”
“我们在南京的业委会中不敢说最好，但相当规范。我们有正规的组织机构代码证，有银行账号、公章。而且，业委会的一切印信支票都是分开保管，没有决议，任何个人不能单独使用。这种制约手段是相当严格的。”孙启红说。
“业委会的遗憾是，开会时召集起来比较难，因为大家都有事情。刚成立的时候，我们几乎每周都开会，现在每月开一次，会议有时候要开到夜里12点。我们很希望业主们来旁听我们委员们开会，这样，能够促进业主对我们的了解。”樊主任说。
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