南京：售后包租商铺出路何在？　[www.dffy.com]

　　去年8月，高调宣布开业的国美电器南京新街口商茂百货店5月16日已经悄然撤出。对商茂百货变迁颇为了解的业内人士称，商茂目前遭遇的招商尴尬源于产权式商铺带来的种种负面影响。南京的产权式商铺，经过前些年爆发式的发展，现在到了接受考验的时候。夫子庙大世界、新街口的盘谷亚泰等曾经火爆一时的产权式商铺，都因为经营定位与回报满意度等出现过各种危机。在去年产权人与商茂百货因租金回报问题发生纠纷后，商茂百货从统一经营管理退回到租赁式商铺的老路，而盘谷亚泰不但被要求退房还钱，更是空关至今。现在，国美电器的黯然离场，使得积存已久的产权式商铺危机再现。
　　　　　　　　　　建设部明令禁止售后包租
　　5月22日，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。建设部表示，这些销售行为的实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房，加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持。建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋地位不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
　　5月29日，南京市房管局也明确表示，严格按照建设部要求停止办理产权式商铺的分割，停止办理产权式商铺的预售许可，禁止产权式商铺的销售，以维护购房者的利益。
　　　　　　　　　　一些开发商想打擦边球
　　对照广告内容，打出广告的紫鑫国际公寓关于广告中宣传的“提供固定年回报”、“原价(或增值)回购”等几项内容并没有涉及售后包租的范围。紫鑫国际公寓运营商南京大金统酒店管理有限公司总经理沈勍峰表示，紫鑫国际公寓今年10月即将交付，开发商并不是为了紫鑫国际公寓的销售而提出的“回购”“包租”，而是物业管理的一种模式，将17—25层房源用于经营公寓式酒店，与“售后包租”的商铺融资、促销有本质区别，业主采取自愿的形式委托经营，但17—25层业主必须委托给公司管理。
　　虽然部分开发商并不认为其涉嫌违规，但部分开发商已经做好“撤退”的准备。义乌小商品城开发商南京浙商投资有限公司总经理张国安在接受采访时表示，“不论做不做售后包租，一个负责任的开发商都应该把项目做好，建设部明确说不准搞，那我们就不做了。”他还透露，目前，义乌小商品城一期已经销售完毕，由于市场前景非常好，公司已经决定，二期和三期不再出售，由公司自行招租，作为公司的资产收益。
　　　　　　　　　　售后包租投资风险显现
　　随着南京有关部门叫停售后包租的销售，此类销售模式是否从此被判死刑？据了解，在南京市场上，不少楼盘和商铺均采取“售后包租以及回购”等方式销售。如早在1年多前，顺驰滨江奥城便推出“108%回购”。近期，紫鑫国际公寓推出的每年收益将是总房价的8%。曾经在南京火爆一时的大世界商贸城位居南京繁华而颇具文化底蕴的黄金地段——夫子庙步行街，商贸城刚好位于步行街入口处，楼高五层半，是南京中心商业区的寸金寸土之地。2003年4月，上市之时楼市正火，炒家认定只要下注就会有丰厚的回报。更具诱惑的是，大世界商贸城的开发商有一个包租承诺，即购买商铺者每年都可以得到总房价8%的回报，包租时间从6年到12年不等。这与当时银行商业用房5.94%的贷款利率相比，他们还可以稳赚2.06%。
　　大世界商贸城购买者之一潘女士在温州从事服装批发。2004年10月，夫子庙大世界商贸城到温州推介，当时潘女士手头正好有一笔闲钱，于是迅速和五名亲友飞抵南京考察，后投入119万元购得一商铺。本指望能在短期内赚个差价就脱手，没想到4个月了，119万元的投入总价也仅上涨1万元，既脱不了手，又无理想回报。
　　潘女士介绍，按照银行一年期最低贷款利率5.58%来计算，她为119万元投入已经付出了22134元利息。潘女士说现在后悔莫及。据称，在该商场里买铺的温州人大约有20人以上，投资额均超百万元。他们都是“炒房炒成了房东”。更严重的事情还在后面，今年初，大世界商贸城称，由于主要股东为兑现回报，先后填资2000万元，现已无力继续填资，5%的年回报率存在风险。而出租经营仍然毫无起色，请各位业主注意投资风险。也就是说，她们的租金小于出租收入，这让潘女士等20多位投资者集体傻了眼。
　　南京市房管局的有关人士表示，对于已经采用产权式商铺销售的楼盘和商铺，房管部门将加强商铺预收款的监管，以保证建设工程的按期竣工；对竣工的项目，按预售方案进行实测，确定商铺的位置和面积，保证购房者按期取得房屋所有权证。房管部门同时还提醒已经以售后包租购房的业主，当开发商不能按照合同要求兑现回购或支付回报承诺时，要及时采取措施，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，切实维护自身的合法利益。

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