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| 售后包租：“美味蛋糕”还是“定时炸弹” |
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| http://www.dffy.com 2007-5-24 14:06:34 作者：戴丽娟 张羽馨 白民壹 来源：江苏法制报 |
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□核心提示
新街口，南京的黄金地段，在这里的商铺，不说是日进斗金，也能赚得个盆满钵满。正是抱着这样的想法，本世纪初，当位于新街口的“售后包租”楼盘推出的时候，吸引了大量的投资者。几年过去了，开发商们果真兑现了当初的承诺？投资者们收到了期望的回报了吗？
2006年开始，南京白下法院陆续受理了“售后包租”投资者的诉讼，要求开发商赔偿他们的经济损失。为此，本刊精选了三个“售后包租”的产权式商铺投资个案，以期给读者一些警示。
[案例一]违反合同拖欠租金
案情：2003年10月21日，江苏省地质调查研究院（简称研究院）与南京振宏民防开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买正洪商城2A13、2A14、2A15、2A16号商铺。但是，开发公司同时约定，研究院购买该房必须与南京罗宾纳经营管理有限公司签订为期三年的房屋租赁合同，否则将解除房屋买卖合同。
迫不得已，研究院只得签署了两份合同。租赁合同约定，若逾期支付租金累计超过六个月，研究院可以解除合同，违约方按月租金双倍支付违约金。后南京罗宾纳经营管理有限公司将该商铺转租给南京盘古亚泰商场有限公司，该公司又将商铺转租给真锅咖啡店。现南京罗宾纳经营管理有限公司已经拖欠房租一年多。在这过程中，南京罗宾纳经营管理有限公司与南京盘古亚泰商场有限公司于2005年3月2日共同承诺3月底开始还租，逾期同意一周内解除租赁合同，并把商铺还给业主。但一直没有兑现承诺。为防损失进一步扩大，研究院将四被告一并告上了法院。
审判：法院审理后认为，原告研究院与被告罗宾纳管理公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。在合同履行过程中，被告罗宾纳管理公司拖欠房租系事实，依据相关法律规定，依法判决原告与被告罗宾纳管理公司签订的租赁合同于2005年9月19日解除，给付原告租金、滞纳金共计1016783.1元，违约金120983.13元。
[案例二]界址确定存有争议
案情：2003年9月22日，冯先生夫妻与南京振宏民防开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了正洪商城3A19号商铺，同时与南京罗宾纳经营管理有限公司签订了为期三年的租赁合同。但是罗宾纳公司未按期支付租金，遂向法院提起诉讼，要求予以赔偿，返还房屋。
审判：审理中，被告罗宾纳公司承认拖欠房租事实，但同时提出，原告在与被告签订房屋租赁合同时，并未取得房屋所有权证，也未实际向被告交付房屋，振宏民防公司是将正洪商城整体框架交付给被告的，到庭审时原告也未取得房屋的所有权证，其与其他业主的房屋连成一个整体，无法分割，被告无法按原告要求返还房屋。
法院审理后认为，原告在与被告签订租赁合同时，其买卖契约中所约定的商铺四周没有围护，不具备独立成间进行交付的条件，原告实际上并没有向被告交付属于其的商铺，且原告至今未取得商铺的所有权证，亦无法确定其所有商铺的界址，故对要被告返还商铺的要求法院不予支持。依据相关法律规定，依法判决被告罗宾纳管理公司给付原告租金、滞纳金共计38868元。
[案例三]整体转租业主抗议
案情：1999年，田某与位于新街口的南京某商贸公司签约，从其处购得位于南京中山南路49号4002室的店铺，建筑面积28.16平方米。2004年4月，田某通过该公司取得房产证，同时与该公司签订了《委托招商协议书》，签约期限为三年。
协议书中明确，自2003年9月28日至2006年9月27日，在履约期间田某全权委托该公司进行统一经营管理。期满后，由业主委员会委托经营管理公司管理。双方约期届满后，田某的店铺闲置了近半年，现由南京另一百货集团公司统一经营。
田某认为，南京某商贸公司在未征得其同意的基础上，擅自将店铺转租给南京的一百货集团公司，侵犯了其权利，损害了其合法权益。遂于今年4月2日向法院提起诉讼，要求判令南京某商贸公司和南京某百货集团公司自2006年9月28日至南京某百货集团公司迁出店铺之日，按照每月1万元赔偿其房屋使用费损失，同时判令南京某百货集团公司迁出田某拥有的店铺。
第一被告南京某商贸公司则认为，与南京某百货集团公司签订租赁合同的是业主委员会而非南京某商贸公司，要求驳回原告的诉讼请求。
第二被告南京某百货集团公司认为，他们与业主委员会签订的合同中对其承租权有保护性条款，如果有个别业主提出异议，他们有权解除合同，所有的业主都将承担由此产生的不利后果。
审判：目前，白下法院对此案正在审理中。
[问题探讨]
汹涌而来的新一轮“售后包租”大潮，真的如开发商宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资模式？还是和以往一样只是迅速套现的老瓶装新酒？对于投资者而言，应该如何鉴别哪些是“美味蛋糕”，哪些是“定时炸弹”？又该如何规避风险呢？
1、认清“售后包租”经营方的实力与能力
按《商品房销售管理办法》第七章附则第四十五条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”与此同时，房地产业内对“售后包租”的解释是：“所谓‘售后包租’，就是开发商将所售商品房出售给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商签订包租协议，并以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种销售方式。”
商铺投资者投资售后包租商铺时既要考虑商铺本身的品质，也要考察受托方的经营能力和支付能力。因为经营能力的高低是房产租金及时收到与否的决定性因素。
在案例三中，南京某商贸公司是中山南路49号最大的业主，其投资开发建设的商贸大厦采用“售后包租”的形式销售，也是为了追寻利益的最大化。但是在实际操作中，虽然占据了黄金地段，但并没有掌握黄金策略，由于对百货业经营缺乏经验，未能形成自己特有的商业优势，导致经营失败。
2、业主如何行使物权
《物权法》规定，物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，业主可以自由处分自己合法拥有的房屋。
案例三中多数业主核定了房屋价格，按照价高者得的原则，将房屋整体出租给了百货公司。楼盘出租体现的是整体利益，所追寻的也是利益的最大化。业主想自己出租，也是寻求利益的最大化。这时，物权的神圣不可侵犯与追求利益的最大化就产生了一定的矛盾。
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编辑：徐融 |
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