房贷执行案为何这么难？　[www.dffy.com]

　　近几年来，伴随着城市房地产业迅猛发展，涉及银行房屋贷款（贷款买房和以房抵押贷款）的执行案件数量也呈逐年上升趋势，已成为法院执行工作中新的难点。

　　银行房贷案件执行难的成因

　　贷款审核把关不严

　　银行为发展房贷业务，对贷款申请人的资信、居住状况、个人或家庭收入、还贷能力未进行实质调查审核，致使不符合贷款条件的被执行人获得贷款。

　　被执行人突遭变故无力还贷

　　如因经营失败、失业、自己或家人身患重病花费巨大，不能按期偿还贷款本息，被银行诉至法院或申请执行。

　　开发商搞假按揭，骗取、套取银行贷款

　　一些缺少开发资金或周转资金紧张的开发商，找人签订假的期房买卖合同和抵押合同以骗取、套取银行贷款，作为填补资金缺口的手段，然后逐月分期还贷，一旦资金链断裂就无法按期还贷，导致出现相应房贷案件。

　　担保公司未尽担保之责

　　银行发放贷款前，多指定与己关系密切的担保公司为贷款人担保。当贷款人未按期还贷，银行不是要求担保公司承担担保责任，而是起诉或申请执行（公证债权文书）贷款人，执行时直接要求拍卖抵押房产。被执行个人因担保公司收取担保费用但未尽担保之责而怨言颇多，抵触对抗情绪严重。

　　对策与建议

　　完善贷款手续，控制放贷风险

　　银行应严格审查贷款人的资信情况和还款能力，这是杜绝房贷黑洞，减少房贷纠纷案件最有效的方式。银行要切实做好贷前贷后调查工作，特别是贷款去向、贷款的真实用途、贷款人及家庭成员的真实收入、居住等情况，并建立动态的房贷监管系统,及时掌控贷款人的有关信息及变动情况，有效减少套取、骗取银行贷款行为的发生。另一方面，法院对于查实开发商利用假按揭进行骗贷的，应依法确认贷款合同和房屋抵押合同无效，从而促使银行把好贷款之门，堵塞房贷漏洞。

　　加大案件审理中的调解力度

　　执行过程中，银行受制于系统内部规定，不仅不同意被执行人分期履行，甚至连逾期贷款罚息都不愿做让步。针对这种情况，在案件审理期间，尤其是贷款人突遭变故无力还贷的案件，承办法官应多与银行沟通，加大调解力度，尽可能促使银行只诉请逾期贷款本息，或与贷款人达成分期归还全部贷款本息的调解协议，或根据贷款人实际履行能力和民法通则第一百零八条的规定，判决贷款人分期还款，既可减轻贷款人短期内偿还全部贷款的压力，也不损害银行的利益（减少标的或分期还款利于贷款人接受和履行义务），符合案结事了、构建和谐社会的司法理念。

　　强化流程管理，灵活应对房价变化

　　法院要做好送达、评估、强制搬迁、拍卖等环节的衔接，缩短房贷案件执行周期。对于因送达、评估、腾房等法定缘由，使房贷执行案件超过9个月或1年未进入拍卖程序，而市场房价出现明显上涨或下跌的，法院可采取由评估机构修正评估价值，或“溢价首拍”（房价上涨时可将评估价的110%或120%作为第一次拍卖的保留价）的方法，解决处置房产程序多，时间长，房产价值易发生变化的难题，以实现公平保护双方当事人合法权益的司法价值。

　　明确或修改相关规定

　　明确有贷款担保人的房贷案件

　　必须将担保人同时作为案件的当事人，若银行未起诉或申请担保人，法院可依职权追加。

　　建议建立共同抵押制度或轮候抵押制度

　　前者为贷款人在签订抵押协议时，设立银行和担保公司两个抵押权人，贷款人无力还贷，担保公司垫付贷款后，银行注销抵押权，担保公司就成为唯一的抵押权人，可依法行使自己的优先受偿权；后者是贷款人在签订抵押协议时，设立银行和担保公司两个抵押权，银行的抵押权先生效，担保公司的抵押权暂时不生效，在担保公司垫付贷款，银行注销抵押权后，担保公司的轮候抵押权才生效，担保公司据此行使自己的优先受偿权。

　　将腾房期限缩短为二个月

　　从制定《执行抵押房屋规定》的本意看，给予被执行人腾房期限的目的在于，让被执行人在一定时间内自行寻找适合自己及所扶养家属居住需求的临时房屋，减少双方当事人就银行提供的临时住房的品质、地段、面积等方面的争议。但规定六个月的腾房期限显然过长，建议缩短时间。

　　明确规定申请执行人必须为被执行人提供临时住房的期限不得短于1年

　　这样可有效减少纷争，避免被执行人因居住时间过短又行搬迁，以彰显和谐司法的人文关怀。至于申请执行人如何提供临时住房，笔者认为《执行抵押房屋规定》第五条的规定已相当明确，即申请执行人必须将自己所有或有使用权的房屋提供给被执行人临时居住，否则就不需要规定“租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定”（若向第三人租赁则应由第三人与被执行人协商确定租金，而不是申请执行人和被执行人双方协商确定租金）。因此，笔者认为，法院或银行均不能代为被执行人租赁临时住房。若申请执行人不能提供临时住房，法院可不予强制拍卖、变卖抵押房屋。

　　查看包征雄的其他文章　本文关键词：贷款

收藏到法律网摘　讨论　打印　页顶　关闭

你的位置：首页 >> 法治新闻 >> 财经 >> 正文　　　　　　　　　　　　　　　　双击自动滚屏