建筑面积还是占地面积　包工头合同藏玄机　[www.dffy.com]

　　随着市场经济的发展，当事人签订合同时涉及的专业术语越来越多，如果弄不清专业术语的含义，就有可能引来不必要的麻烦，甚至会对簿公堂。2006年2月28日，江苏省海安县人民法院审理一起因专业术语有争议引起的建筑合同纠纷，法院依据合同法的诚信原则，作出了判决。

　　【基本案情】 2004年2月17日，海安县某镇农民王某申请建楼房，经有关职能部门批准领取建房手续，建房规划许可证载明，“建房用地面积100平方米，建筑占地面积90平方米，楼房层高不超过6米” 。同月22日，王某决定将该房交“包工头”李某承建，当日由李某执笔双方签订建房合同一份，合同约定：王某的楼房由李某承建，建筑面积约100平方米左右，酬金为9500元，工期3个月，此款于当年底前给付。同年5月27日，李某施工完毕并将楼房交付王某使用。2004年10月，王某领取了房屋所有权证书，该证书载明楼房总建筑面积为210平方米。同年12月20日，双方在结算工程款时发生争议，李某认为，合同约定“建筑面积约100平方米，报酬为9500元”，现实际建房面积已远远超出了100平米，应按实际面积210平方米结算报酬。王某认为，当初订立合同时约定的“建筑面积100平方米”实为“占地面积100平方米”，工资报酬应按9500元结帐，况且当时的市场价格即为每平方米40至50元。为此引起诉讼。

　　【法院审理】海安县法院审理认为，本案争议的焦点在于合同中约定的“建筑面积约100平方米左右”如何理解问题。第一，从合同订立的目的看，有关职能部门审批王某用地面积为100平米，占地面积为90平米，由此可见，王某所建楼房建筑占地面积应不少于90平方米，如果将该二层楼房的合计建筑面积理解为100平方米，则王某楼房占地面积仅为50平方米，显然与王某当初建房目的不相符合。第二、从当事人所具有的专业术语知识、专业技能和业内经验看，李某为专业从事建筑的人员，而王某仅是一位建房户，其对建房的“占地面积”和“建筑面积”的真正含义在理解上相对于专业人员较为生疏，况且合同约定的“酬金9500元”与当时当地建一幢二层楼房占地100平方米左右的市场价格大致相当，如果强调应以实际建筑面积结算工程款，显然与当初订立合同的真实意思相违背。第三、从合同约定的价格看，李某与王某订立合同所约定的酬金总计是9500元，而并非强调的每平方米95元，应当理解为该工程系清包方式，也就是说，“占地面积”和“建筑面积”不能改变合同中约定的工程款总价9500元这种清包的性质。第四、从合同的履行过程看，通常情况下，在合同成立后，一方或双方均可根据协商一致的原则对合同的内容进行变更，来弥补原合同的不足。而李某在当初放线施工时，楼房的占地面积明显超出李某认为的50平方米，但李某并未提出异议。综上，李某要求王某与其按实际建筑面积210平方米，每平方米价格95元结账，于法无据，难以得到支持，故判决由王某支付李某工资报酬9500元。驳回李某其他诉讼请求。

　　【评析意见】《合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”该条款体现了我国合同解释的三个基本原则，即意思自治、诚实信用、鼓励交易的原则。

　　当事在订立合同过程中，囿于经验、预见性、技巧性、对文字的理解等因素，合同可能带有这样那样的缺陷，在合同生效后，当事人往往可能对合同条款如何理解产生歧义。由于当事人所代表的利益、看问题的视角不同，因而对合同的解释难以确保公平和公正性，出现“公说公理，婆说婆理”尴尬局面，只有法院和有关仲裁机构的解释才体现了合同解释的权威性，因而合同解释制度对于维护合同自由和实现合同正义，保障合同当事人意志和订约目的的实现有着十分重要的意义。本案判词充分体现了《合同法》一百二十五条规定的立法精神。

　　值得注意的是，实践中不能排除一方当事人意欲通过交易从对方获得额外利益的可能，特别是利用对方知识的欠缺或者所拥有信息上的不对称，在合同中做些“手脚”。因此在从事重大民事行为时，必须弄清有关专业术语或者请专业人员参与其中，以避免可能出现的交易风险。

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