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| 我的优先购买权是否被侵犯 |
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| http://www.dffy.com 2006-7-31 10:40:22 作者：晓陈 来源：江苏法制报 |
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事件：房客告了房东
在南京市建邺区南湖东路繁华地段有一处面积为139．38平方米的商业门面房，房屋产权所有人是江西金光公司，该公司在2002年先后出租给南京三方文化公司约70平方米，李某约70平方米。随着公司业务的转移，2005年，金光公司有了卖掉该处房产的念头。同年11月，就上述房产整体出售事宜，金光公司决定采取竞买的方式，并分别向南京三方文化公司和李某发出《房产出卖通知书》，标明：“竞买人应于2005年12月2日前以电汇方式支付34万元履约保证金至本公司指定账户并办理好竞买手续方可参加竞买。逾期视为放弃购买权和优先购买权，本公司有权安排出售事宜，出卖底价为170万元。买受人应于2005年12月12日前以电汇方式支付房屋全部价款至本公司账户，逾期视为违约，履约保证金不予退还。”此后，不知何故，三方文化公司没有按期向被告金光公司支付履约保证金。李某于2005年11月30日向被告金光公司账户支付了34万元履约保证金，取得了优先购买权。鉴于竞买人只有被告李某一方，被告金光公司按照规则，又与被告李某进行协议买卖，最终将讼争房产卖给了被告李某，后该房产所有权证过户到李某名下。
在得知房产被卖给李某后,三方公司认为金光公司侵犯了自己对此房屋的优先购买权，且出售价低于底价40万元。为维护自己的权益，2006年3月，三方公司将江西金光公司和李某起诉至南京建邺区法院。
成交价格是否有诈?
原告称，2005年6月，在得知金光公司将要出售该处房产后，三方公司表达了想要购买该房产的意向，并于2005年7月15日至2005年11月4日，与金光公司多次商谈购买门面房事宜，但双方未达成协议。2005年11月25日，金光公司向原告发出《房产出卖通知书》和《房屋买卖契约主要事项告知书》。在《房产出卖通知书》中，金光公司要求竞买人于2005年12月2日前支付34万元履约保证金方可参加竞买，出卖底价为170万元，并应于2005年12月12日前支付全部房款。《房屋买卖契约主要事项告知书》要求竞买人于2005年12月12日前支付34万元定金。现原告发现金光公司将讼争房产于2005年12月5日出售给被告李某，而且他们的房屋买卖契约中多项条款与金光公司告知原告的内容不符，如“该房屋价款为130万元”，明显低于《房产出卖通知书》的底价。
原告认为，金光公司按低于告知原告的价格将该房产卖给被告李某，侵犯了原告合法权益。请求判决确认原告对上述房产享有优先购买权；确认两被告签订的买卖契约无效。
对此，被告辩称，2005年7月，金光公司通过公证给原告三方公司送达了竞卖文书，原告接到竞卖文书后却没有支付履约保证金，实际上放弃了购买权和优先购买权。
被告李某也认为，她与被告金光公司签订的《买卖契约》系善意合法，并已取得了本案讼争房屋的所有权证，其虽然房屋买卖契约中载明购房款为130万元，但该协议同时载明，房屋交易税金及其他费用40万元也要李某承担，所以合计房款为170万，恰好是房产出卖通知书所约定的底价。
原告诉请被驳回
2006年7月2日，南京市建邺区法院公开审理了此案，法院在经过一系列调查取证后认为，原告在被告金光公司组织竞卖过程中，没有按照竞卖规则行使权利，视为放弃优先购买权。被告李某在收到被告金光公司《房产出卖通知书》及有关竞卖文书后，按期向金光公司账户支付了34万元，应视为履约保证金，李某因此取得了优先购买权。被告金光公司在竞买人员只有被告李某一方情况下，采取协商方式，与李某进行买卖交易，约定付款方式和定金数额，虽与金光公司告知原告的竞买条件有变化，但符合《出卖规则》第九条的规定，没有侵犯原告的权利，法院依法驳回了原告的诉讼请求。
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编辑：徐融 |
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