物价局审批房价引发业主诉讼　[www.dffy.com]

　　季慈祥，是泰兴市泰兴镇西城步行街业主委员会的主任。六十多岁的他现在在一家物业管理公司工作。懂点法的他一直特别注意维权，去年刚刚搬进新宅，就和开发商较起了真，今年又联合９９名业主把市物价局告到了法院。
　　　　　　　　业主：销售价咋比预售价贵了１００多
　　泰州市宏兴房地产开发有限公司（下简称“开发商”），２００３年在取得政府主管部门的各种相关批文后，开始在泰兴市泰兴镇鼓楼西路ＧＳ３—１号地块开发西城步行街商住楼６幢。
　　根据申报，泰兴市物价局分别于２００３年８月、１１月审批西城步行街６幢楼的４、５、６号楼住宅商品房预售价为１４６０元／平方米（车库８００元／平方米），１、２、３号楼住宅商品房预售价为１５９０元／平方米。同时，复告开发商待工程竣工验收后，报批正式销售价格。
　　２００４年６月，西城步行街商住楼６幢竣工验收合格。但此时的开发商，未按规定向物价部门申报销售价格，即自行以１６００元／平方米左右的价格开始售房。该月，季慈祥等１４０多名业主按照这个价格购买了房屋。
　　２００５年１月，西城步行街业主委员会成立。业主们在偶然的一个机会中，得知了物价局当初批复开发商的预售价格。随即，他们便向物价局举报开发商超出预售价１４０元／平方米的价格销售房屋，要求物价局予以查处，并责成开发商退还业主的“损失”。
　　物价局接到举报后，开始对开发商进行查处。查处过程中，开发商于今年３月２８日向物价局申报了销售价格，申请销售价格为１８５８元／平方米。并提供了相应的建设设计合同、竣工验收报告、工程决算书等。
　　４月６日，物价局委托泰兴市价格认证中心对６幢商品房的开发成本、销售价格进行认证，依据该价格认证报告和相关规定，于４月８日作出泰价（２００５）２４号关于西城步行街住宅商品房销售价格的批复（下简称“２４号批复”），批复审核６幢住宅商品房销售价格为１６３０元／平方米（车库８００元／平方米）。
　　５月１３日，物价局又对开发商擅自制定价格销售商品房予以了行政处罚，没收违法所得２８３９．９２元、罚款１３０００元。
　　但业主们觉得，房子２００４年６月就出售了，物价局今年４月才做出销售价格批复，而且批复的价格和开发商的实际销售价格相当，比原来的预售价贵出１００多元／平方米，完全将开发商的违法销售行为合法化了，是庇护开发商。他们不服物价局作出的２４号批复，在经过一次行政复议后，又集体提起了行政诉讼，状告物价局作出的２４号批复，侵害了他们的合法权益，属不正当履行价格行政行为，要求撤销。
　　　　　　　　开发商：我的销售价没有超出物价局审批的基准价
　　今年８月１１日，经泰州市中级法院指定管辖，靖江市法院受理了该案。９月２０日，该院组成合议庭对案件进行了公开开庭审理。
　　９９名业主诉称，物价局应该在房屋竣工验收后、未正式销售前履行审批销售价格的行政行为。但物价局在开发商违法擅自定价售房结束、产权全部转移１０个月后，因接到原告要求开发商返还不当得利的举报，作出２４号批复，使开发商的违法行为合法化，是不正当履行价格行政行为。他们还援引《价格法》第二十二条的规定，认为物价局在审批销售价格之前，还应该开展价格、成本调查，听取业主的意见。
　　但泰兴市物价局辩称他们的批复是正确、合法的。物价局称：１９９８年，江苏省人民政府办公厅下发的《江苏省商品房价格管理规定》明确规定：普通住宅商品房实行政府指导价和预、销售价格审核制度，物价局对开发商开发的住宅商品房审核制定预售价格和销售价格是其法定职责。但预售价格并非最终的销售价格，开发商虽然未申报正式销售价格，擅自以１６００元／平方米左右价格售房，但物价局接到举报后已责令其申报销售价，并依法进行了审核批复，最终确定西城步行街销售价格和开发商执行的售价是否超出政府审核基准价格幅度。现在，原告要求按照物价局最初审批的预售价格为依据，退还费用是不正确的。
　　物价局出示证据，称２４号批复确定的西城步行街住宅商品房销售价１６３０元／平方米（车库８００元／平方米），是依据泰兴市价格认证中心的认证报告确定的，按照成本加利润加税金等计算的商品房销售基准价格，是合法、恰当的价格，并非为维护开发商利益确定的。
　　该案第三人开发商在庭审中述称，２４号批复许可的是开发商的商品房销售价格，不是确认或追认其未经审批擅自售房的行为合法。而且，法律没有规定，确定商品房销售价格前必须征求消费者的意见。原告与开发商就商品房买卖订立了合同，且开发商售房价格并没有超出物价部门审批的基准价格。现在，原告违背诚信原则，要求不正当利益，不应得到法律支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。
　　　　　　　　判决：物价部门的价格批复并无不当
　　靖江市法院经过审理，对该案进行了判决。
　　法院认为，《价格法》规定：“县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作”，依照《价格法》关于政府指导价的定价权限和具体适用范围规定，制定的《江苏省定价目录》将普通住宅商品房销售列入政府指导价，授权市、县人民政府分级定价。同时《江苏省价格管理监督条例》、《江苏省商品房价格管理规定》明确规定：普通住宅商品房实行政府指导价，房地产开发经营单位按价格部门规定的基准价格３％浮动幅度内执行预、销售价格。泰州市物价局、泰兴市人民政府按照上述法律、法规、规章规定，先后制定了该行政辖区内商品房价格管理实施细则及办法，确立了商品房价格实行成本价格认证制度。
　　法院认为，泰兴市物价局作为泰兴市人民政府价格主管部门，依照上述法律、法规、规章及规范性文件的规定，对第三人开发商开发的该市西城步行街住宅商品房预、销售价格审核予以批复的行政行为，并无不当。由于第三人的原因，被告不能在工程竣工后，及时审批销售价格，但价格认证采用成本价格认证，对商品房的销售价格审定不产生实质的影响。
　　法院认为，原告认为被告的批复过时，是不正当履行价格行为，以及批复前没有听取业主意见，批复没有法律依据等，要求撤销被告作出的２４号批复的诉讼请求，缺乏相应的依据。据此，１０月２４日，法院一审判决，驳回了原告９９人要求撤销泰兴市物价局２４号批复的诉讼请求。
　　但季慈祥等人不服判决，已经向泰州市中级法院提起了上诉。

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