本案不动产转让是否属于善意取得　[www.dffy.com]

　　2002年4月18日，周友法、周志平、许猛三人合伙开办一采石厂，约定周友法为合伙企业的事务执行人。2003年7月2日，周友法与康盛公司签订协议，将采石厂以15万元转让给康盛公司并于7月10日完成产权变更登记。合伙人周志平、许猛因不同意转让而向法院起诉，要求确认上述转让协议无效。这一诉讼请求得到一审法院的支持，判决转让协议无效，其理由是“第三人善意取得财产，仅限于动产。”康盛公司不服提起上诉，二审认为，在采石厂转让过程中，“周友法并未告知该厂是合伙企业，康盛公司也不知道有合伙人，而周志平、许猛在诉讼中亦未举出证明康盛公司明知该采石厂是合伙企业的有力证据，故应认定康盛公司对采石厂的取得是善意的，”据此判决转让协议有效。终审判决下达后，引起一些争议，善意取得究竟能否成立？
　　本案涉及民法物权法中一项重要制度，善意取得制度。善意取得，是指无权处分其占有财产的动产占有人，将其占有的财产转让给第三人，或者共同共有不动产的部分共有人，未经全体共有人的一致同意而擅自处分共有财产，如果第三人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人或其他共有人不得要求第三人返还财产。善意取得制度，又称即时取得或即时时效，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度。我国虽然在《民法通则》中没有确定不动产善意取得制度，但《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”此条解释中的“共有财产”显然既包括动产也包括不动产，而且就此司法解释演变生成的历程而言，其“实质是指共同共有的不动产，而且主要是指共同共有的房屋。” 由此可见，我国实际上已经承认了不动产的善意取得。因此，上述一审判决的理由是不符合法律规定的。
　　那么，二审判决的理由能否成立？这取决于康盛公司是否真的不知道该采石厂是合伙企业。而事实证明康盛公司事先已经知道该采石厂属合伙性质。
　　本案在一审期间，康盛公司特别授权委托的诉讼代理人均当庭陈述，称康盛公司在与转让人周友法签订转让协议前就已清楚地知道采石厂为合伙企业这一事实。而周友法对此亦当庭承认。二审期间，经特别授权的诉讼代理人聂帮鸿再次当庭陈述了这一事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第8条明确规定：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。……当事人委托代理人参加诉讼的，代理人的承认视为当事人的承认。但未经特别授权的代理人对事实的承认直接导致承认对方诉讼请求的除外；……”因此，二审关于“周友法并未告知该厂是合伙企业，康盛公司也不知道有合伙人，而周志平、许猛在诉讼中亦未举出证明康盛公司明知该采石厂是合伙企业的有力证据，故应认定康盛公司对采石厂的取得是善意的” 判决，违背了事实真相，不符合法律规定。
　　本案究竟能否成立善意取得，要看其是否符合善意取得的构成要件。
　　共同共有不动产交易中，善意取得的构成必须具备以下几个条件：
　　第一，不动产产权转让人须是共同共有人之一。第二，不动产受让人必须通过交易有偿取得并实际占有不动产（指未经其他合伙人同意完成产权变更登记）。第三，不动产受让人在取得财产时须为善意无过失。本案显然具备前两个条件，是否具备第三个条件，还得作进一步的分析论证。
　　一般地，针对不动产交易的受让人一方的要求而言，善意取得应当满足以下条件：
　　首先，受让人在主观上必须为善意。何为善意？主要指不知情，即行为人不知存在足以影响其法律行为效力的事实而为法律行为。不知情包括两种情况，一是受让人对不动产共同共有财产的事实不知情，将共同共有财产认作个人所有财产。这必须是出于转让人一方的原因而使受让人有此误解，如果是受让人的原因而误解，则为有过失。二是受让人知其为共同共有财产，但对其他共有人不同意出让的事实不知情。同样，也须为转让人的原因所致。
　　其次，受让人必须无过失。这种无过失的表现，就是已尽适当的注意义务，在交易中对共同共有财产的性质和共有人是否一致同意的事实，予以充分的注意。
　　就本案而言，受让人康盛公司明知采石厂为合伙企业，在没有理由确信转让人周友法有采石厂的财产处分权的情况下，仍与其签订财产转让协议并实际完成交易，因此，其主观上为非善意。如果说，康盛公司不知或不应知采石厂真实权利状态，因信赖其产权登记而为不动产交易，是为善意。那么，按照物权的公示原则，物权正确性的实质通过法律认可的形式反映出来，即不动产登记簿上记载的不动产物权和动产占有的事实表征的物权是正确的物权，这就是物权公示所具有的权利正确性推定效力。根据该推定效力，善意第三人信赖不动产的登记或动产占有的表征，而与不动产登记名义人或动产占有人为交易时，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征的善意第三人亦不生任何影响，该善意第三人取得的物权受法律保护。但在本案中，不动产产权证书所记载的不动产登记名义人为采石厂而非周友法个人，因此，康盛公司因信赖采石厂的产权登记而与周友法发生不动产交易就显得毫无理由。这是其一。
　　其二，受让人康盛公司对采石厂为共同共有财产的事实是知情的，如果说其对采石厂其他合伙人不同意出让的事实不知情，那么这种不知情也非转让人周友法一方的原因造成的，因为转让人一方没有向康盛公司发出过任何一种足以使其产生误解的信息。康盛公司完全是由于自已的原因而产生了误解，出现了过失。因为按照《中华人民共和国合伙企业法》第３９条的规定，处分合伙企业的不动产必须经全体合伙人的同意。既然康盛公司事先知道采石厂为合伙企业，那么，其在受让采石厂时就有义务弄清楚采石厂其他合伙人是否一致同意出让，虽然康盛公司也注意到周友法所出示的周志平的委托书，但对该委托书只是授权周友法在经营管理合伙企业事务中全权处理采石厂与所在村村委会的关系的事实产生误解，同时，康盛公司对采石厂的另一合伙人许猛的存在视而不见，从根本上就没有尽到注意义务。所以，应认定康盛公司客观上有过失。
　　综上所述，康盛公司明知采石厂为合伙企业，明知周友法无权处分合伙企业财产而购买，主观上为非善意；客观上康盛公司应尽而未尽注意义务导致误解，为有过失，故其善意取得不能成立。

　　参考文献：
　　［１］杨立新：《疑难民事纠纷司法对策》吉林人民出版社.
　　［２］王金根：《论不动产善意取得》中国民商法律网．
　　［３］梅瑞琦：《不动产善意取得研究》东方法眼网.
　　［４］黄坤峰：《从本案看共同共有不动产交易中的善意取得制度》正义网.
　　［５］刘惠龙：《从一起房屋买卖案谈不动产善意取得制度的适用》中国法院网.

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