农行青州市支行诉普通供销合作社租赁合同纠纷案　[www.dffy.com]

[案情]
　　原告中国农业银行青州市支行。
　　被告山东省青州市普通供销合作社。
　　原告中国农业银行诉称：1999年11月经潍坊市中级人民法院裁定，将普通供销社社址大院等房地产过付我行抵偿贷款，资产过付后我行与普通供销社签订租赁合同，将社址大院等返租给被告使用，现被告尚欠我行租金14397元，且返租合同已到期。为维护该行的合法权益，并对房产进行维修，原告于2002年8月21日诉至法院，请求判令被告立即办理土地使用权过户手续，支付租金14397元，并立即腾出现仍占用的两座仓库及十间办公室。
　　被告山东省青州市普通供销合作社辩称：原告所诉依据是1999年的租赁协议，因该协议签订时违背了国家法律规定，故属无效合同，不受法律保护。原告虽然于1999年10月12日与我方达成以资抵债协议，可至今原告未经法定程序取得该租赁物的物权，该物权仍属我单位所有，我单位不应偿还租赁费及腾房，并要求原告方依照法定程序办理房地产过户手续，退还我单位已交付的租赁费，本案一切费用由原告承担。
　　[审判]
　　山东省青州市人民法院经审理查明：1996年3月1日原、被告签订最高额抵押合同一份，约定自1996年3月1日至2000年3月1日，原告向被告提供最高贷款限额不超过106万元，被告以其房屋、土地、设备、车辆作抵押，抵押物评估价值135万元。此后，被告分四次向原告贷款75万元，贷款到期后，被告尚欠原告本息981309.41元(计算至1998年8月31日)，为此原告于1998年8月13日诉至潍坊市中级人民法院，要求判令被告还款。1998年10月8经潍坊市中级人民法院调解，双方达成还款协议，约定被告于1998年10月31日前偿付贷款本息，逾期不付，原告依法行使抵押权，案件受理费及保全费19730元由被告负担。
　　1999年9月6日因被告未按上述调解书偿付欠款，原、被告双方达成返租协议，约定被告将抵押资产过付给原告，并由被告返租经营，返租期两年(自1999年10月1日至2001年9月30日)，租金每年2.2万元，同时约定被告在1999年9月30日前负责办理过户手续。同日，因部分资产未行返租，双方又签订补充协议一份，约定年租金改为20320元，返租资产为原被告所属的供销社社址大院及所有沿街房和供销社旅馆。同年10月12日，原、被告共同委托青州市物价局对以上房产及附属物和部分动产进行价值认定，10月12日该局以(99)020号价值认证报告认定该宗房屋及附属物价值为436410.00元。
　　1999年10月1日，经潍坊市中级人民法院执行庭法官主持，原、被告达成执行和解协议，主要内容为：至1999年10月12日，被告共欠原告贷款本金1387557.82元，原告垫付诉讼费、保全费19730元，房产评估费4508.69元，土地过户费260565.10元，契税31511.10元，以上共计1703872.71元，双方商定被告以包括社址、饭店、旅馆、张庄门市部、温庄门市部在内的土地使用权22522.73平方米及地上建筑物抵顶欠款1486788.47元，余欠217084.24元被告继续承担还款责任，同时约定由被告办理房地产过户手续。11月16日，潍坊市中级人民法院以(1998)执字第616号民事裁定书裁定将以上房产及土地使用权过付原告，抵顶欠款1478788.40元。
　　1999年9月6日，原、被告达成的返租协议生效后，被告共实际支付原告租金26243元，尚欠14397元未付。协议到期后，双方又于2001年9月30日签订租赁合同一份，约定原返租资产继续由被告租赁三个月(自2001年10月1日至2001年12月31日)，租金5080元。2001年11月26日被告将上述租金支付完毕。此后以上房产及土地中原告将张庄、温庄门市部出卖，沿街房及供销社旅馆分别与他人另行签订租赁合同，其余社址大院中办公室十间及北仓库和南仓库中四间仍由被告使用，但双方未另行签订租赁合同，被告亦未支付租赁费。
　　同时查明：1999年8月4日青州市供销社联合社向青州市贸易局提交书面请示，要求将被告所属原抵押资产过付给原告抵顶欠款，9月8日青州市人民政府财贸办公室又以相同理由向市政府提交书面申请，分管副市长签字同意。
　　另查明：原、被告约定以资抵债后，原抵押的土地使用权证已交至青州市国土局，抵押资产中房屋等地上建筑未办理房产证照。
　　在审理过程中，原告以与被告自行协商为由于2002年11月20日向法院提出撤诉申请。
　　青州法院经审查认为原告的申请是在法律范围内对自己权利的处分，符合法律规定的有关撤诉条件，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款之规定，于当日裁定准许原告中国农业银行青州市支行撤回起诉。
　　[评析]
　　本案是一起因以物(房产)抵债后又将该房产返租给债务人而引发的租赁合同纠纷。根据最高法院的关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)之规定，“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，因此本案可适用合同法是明确的。
　　仅从物权权能转移这个意义上讲，本案所涉及到的法律关系并不复杂。被告因拖欠原告贷款，将已抵押的包括土地使用权、房产及其他附属物在内的资产过付给原告，并与原告签订的返租协议和执行和解协议，是双方当事人真实意思的体现；原告在双方签订协议，并经法院依法裁定后接收过付资产，应当享有所接收资产的所有权和使用权，其实这也是原告依法行使抵押权的具体表现；被告在将以上资产交付原告后，又与原告签订返租协议和租赁合同，也表明被告已对原告相应的权利表示认可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此本案中通过司法机关的执行双方达成和解协议来实现了房屋的转让，尽管未经房屋登记管理机关的行政登记，根据司法权高于行政权的法学理论，司法的终极性基本含义之一就是司法解决争端的效力是最高的，再没有任何一种解决争端的效力凌驾于其上，从这个意义上讲，本案物权转移是成立的，其效力不容否认。退一步讲，即使其法律效力受限，也只能是因未登记而产生的对抗善意第三人的效力受限，而不是被告所抗辩的根据城市房地产管理法第五十三条中“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”的原告非为房屋所有权人的限制。
　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第九条规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。根据该司法解释的规定，双方当事人之间的以物抵贷协议应是有效的，即不登记不影响该合同的效力。但该条规定合同标的物所有权及其他物权不能转移是否正确?笔者对此有不同意见。

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