李某的执行异议是否成立？　[www.dffy.com]

　　张某欠朱某款12万元，法院判决后，张某未主动履行判决义务，朱某遂申请执行。根据朱某的举证，法院于2003年5月作出民事裁定，将登记在张某名下的商品房一套予以查封。此时居住在该房内的案外人李某对被查封的房屋提出执行异议，认为法院查封错误，并同时提交2000年其与张某签订的《房屋买卖合同书》一份，合同约定：张某将其上述房屋出售给某甲，房价为10万元，分期付款。合同签订后，李某分期付清了全部房款，搬入该房居住。但自购房至法院查封之日，双方一直未到房管部门办理房屋所有权变更登记过户手续。
　　对于李某执行异议是否成立存在三种意见：
　　第一种观点认为:李某与张某签订的合同虽然是双方真实的意思表示，并且从形式上看符合房屋买卖合同的全部特征，但房屋买卖是一种要式的法律行为，买卖双方必须到房地产管理机关办理产权过户手续。但李某所购房屋并未按规定办理过户手续和领取房产证，故购房合同不成立，该房屋所有权尚未发生转移，产权仍属张某所有，法院应当继续执行，李某的异议应当驳回。
　　第二种观点认为:双方当事人对房屋交易行为无异议，购房合同是出于双方真实的意思表示，且无其它违法行为或违法内容，该买卖合同是依法成立的。当事人虽未按规定到房地产管理机关办理产权过户手续，但因购房合同确已发生法律效力，且张某已将房屋实际交付给李某，李某已实际占有该房屋，房屋所有权因而已转移至李某名下。为了维护房地产市场交易安全和社会稳定，法院不能执行已属案外人李某所有的房屋，所采取的查封措施应当解除。
　　第三种观点认为:购房合同是双方当事人出于真实意思表示自愿订立的，未违反法律规定和社会公共利益，该买卖合同是依法成立的。但房屋买卖是一种要式的法律行为，由于双方当事人未按规定办理房屋产权过户手续，该房屋所有权并未发生转移，其产权仍然属于张某。执行法院有权对该房屋采取执行措施，李某的异议不成立。
　　笔者同意第三种意见
　　首先，该房屋买卖合同依法成立。这是由买卖合同成立的要件和效力决定的。房屋买卖合同属于买卖合同的一种，买卖合同是一种诺成性合同，其成立的一般要件就是双方当事人就缔结合同达成意思表示的一致。本案中李某与张某所签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且无违法行为或违法内容，显然符合上述合同的成立要件。合同的本质是确立合同当事人之间的债权债务关系，合同法解决的是债权问题。而办理房屋产权过户手续，解决的则是物权实现问题，物的取得与否并不影响债权的成立。因此本案中李某与张某所签订的房屋买卖合同成立，第一种意见中认为未取得产权因而也导致合同不成立的观点混淆了债权与物权的本质特征。
　　第二，依照物权法理论，买受人尚未取得标的物所有权。根据我国现行法律规定，对于房屋等不动产所有权的变更，采取了登记要件主义的立法模式。登记要件主要将登记作为房屋产权变更的必要条件，非经登记在当事人之间不能产生产权变更的法律效力，更不得对抗第三人。李某虽然很早便与张某签订了房屋买卖合同，但在长达3年的时间里一直未按法律规定到房地产主管机关办理产权变更，故其并未依法取得所购房屋的所有权。买卖合同成立并不直接导致房屋所有权的变更。
　　第三，依照我国现行法律规定，执行法院除对被执行人的财产权采取执行措施是以债权债务关系为依据外，对被执行人的财产采取强制措施只能以该财产的所有权为依据。当事人之间订立房屋买卖合同，理应依照法律规定到主管机关办理产权变更手续，才能依法取得所购房屋的所有权，法院对某项房地产采取执行措施，只能以其在主管机关所查证的登记产权为依据，若认可当事人不经登记便取得房屋所有权，那么，当某项房地产在以买卖合同的形式转让多次后，执行机关必然无法确认该房屋的产权。否定了不动产的所有权变更登记程序，将会变相鼓励买卖合同当事人为逃避房屋过户税费而长期甚至根本不办理产权变更手续，且容易给被执行人用签订假合同的方式逃避执行打开方便之门，这违背了我国合同法的立法原意。
　　本案中，李某与张某的房屋买卖合同成立，鉴于所售房屋已被执行法院查封，李某有权通过法律程序向张某主张相关权利。李某的执行异议不能成立。

　　（作者单位：江苏省宿迁市宿城区人民法院）

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