常州市金属回收有限公司与沈建平财产所有权纠纷案　[www.dffy.com]

【案情】

    根据（1996）钟经初字第188号民事调解书，常州市中发贸易公司（以下简称中发公司）应于1996年7月31日给付常州高新技术开发区金属回收公司（以下简称新区回收公司）货款156670元。在该案执行过程中，法院依法追加徐文飞为被执行人。1996年7月5日中国包装物资总公司常州公司（以下简称中包常州公司）出具证明，同意徐文飞将其所购该公司的商品房即座落本市南苑小区1号楼丁单元302室抵押给新区回收公司，并注明购房款151200元徐文飞已全部付清，同年7月8日，新区回收公司与徐文飞达成执行和解协议：徐文飞将其所购上述房屋作价151200元抵偿给回收公司，该房屋的产权证由中包常州公司负责办理，后徐文飞将上述房屋的钥匙及付款收据交给了新区回收公司，该公司因房屋设施不到位等原因未安排人员入住。2002年6月，沈建平搬入上述房屋居住并进行装修，在沈建平装修房屋时，新区回收公司工作人员袁伟嘉曾到现场阻止并当日作了工作记载。新区回收公司于2003年7月办理了工商注销手续，由常州金属回收总公司负责清理其债权债务。2004年3月29日常州金属回收总公司变更登记为本案常州金属回收有限公司（以下简称有限公司）。同年4月23日有限公司诉至法院，要求沈建平从上述房屋出迁出。同年7月20日，法院一审以上述房屋的所有权属不明为由，判决驳回了有限公司的诉讼请求。同年9月，有限公司再次诉至法院，要求确认上述房屋的所有权及使用权。审理中，沈建平向法院提供了2000年1月23日其与常州市南苑贸易公司（以下简称南苑公司）签订的商品房购销协议书一份，载明：南苑公司将上述房屋以64800元的价格出售给沈建平。沈建平同时向法院提供其付款收据一份。
    另中包常州公司于1993年2月经工商部门核准成立，1998年9月变更登记为南苑公司。南苑公司于2000年9月10日因未参加年检被工商部门吊销企业法人营业执照。2002年8月16日，常州市万联房地产开发有限公司（以下简称万联公司）与南苑公司签订一份房地产联合开发协议，约定：双方联合开发常州市永红乡为民村宣塘桥旁东靠牛塘路、西临南运河、南以运河支流、北为312国道的地块。上述房屋即为该地块上的房屋。同年10月18日，常州市国土资源局出具常国土资罚字（2002）第51号行政处罚决定书一份，处罚单位为南苑公司，处罚的原由为未经批准非法占有土地。该处罚决定书载明，1994年9月26日南苑公司（中包常州公司）与常州市永红乡为民村委签订征用土地协议，征用为民村委冯家、张家、小袁村组土地78.8亩，开发商品住宅房，该公司于1993年2月开工，1994年4月被责令停工待处置。据此，南苑公司必须于2002年12月31日前依法申报该房地产开发用地的土地租用出让手续。该协议同时载明：对于南苑公司实施的已建成1号房，万联公司在项目实施时，必须同步办理水、电、煤气接通手续和房屋产权证的办理。后万联公司办理了上述房地产开发土地的征用相关手续。
    二审审理中，南苑公司明确该房应归有限公司所有；万联公司则认为此事取决于南苑公司的态度，如南苑公司认可的，其按南苑公司提供的材料办理相应的手续。

【审判】
    本案的争议焦点是：第一、数个合同的效力；第二、双方当事人均有有效合同依据的前提下，如何确定所有权的归属？是依合同签订时间的先后还是所有权人的意思表示、还是一方已实际占有使用房屋的事实？
一审法院认为，公民的合法权益依法受国家法律保护。本案中，有限公司经法院的执行程序取得了本案诉争房屋的权利，沈建平和南苑公司签订购房协议、支付对价发生在有限公司取得本案诉争房屋权利之后，且其当初对该房屋进行装修时已知有限公司在该房屋上的权利状况，故沈建平对本案诉争房屋权利所提出的抗辩理由不足以抵消有限公司对该房屋的权利。沈建平的辩称于法无据，法院不予采信。有限公司的诉讼请求合理合法，依法予以支持。遂判决：确认常州市南苑小区1号楼丁单元302室房屋的合法权益属有限公司所有。
    二审认为，公民或法人的合法权益受法律保护。对于双方讼争的本市南苑小区1号楼丁单元302室房屋，有限公司提供了相应的法律文书及原中包常州公司出具的证明等，沈建平亦提供了商品房购销协议，鉴于2002年8月16日南苑公司与万联公司签订了房地产联合开发协议，并由万联公司补办了相关手续，南苑公司明确表态该房应归有限公司所有，万联公司亦无异议，故应允许出卖人自主决定将该房所的所有权转移给其中一方当事人，现有限公司要求确认其对该房的所有权，应予支持。遂判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】
    本案涉及两个问题，第一是和解协议及商品房购销协议的效力，第二是所有权的归属。
    对于第一个问题，首先，徐文飞与原中包常州公司签订的购房协议时，中包常州公司并无商品房开发资质，也未有合法的开发手续，当中包公司变更登记为南苑公司后，其就该房又与沈建平签订了购销协议。鉴于在有限公司起诉前，南苑公司已于2002年8月与万联公司签订了联合开发合同，后并由万联公司补办了相应手续，故从商品房购销协议一方主体的特殊性讲，该销售协议或同意抵债的协议最终还是有效的。
    其次，对于一个房屋，签订有两个或以下协议的，该数个协议是否都有效的问题，要结合物权变动的模式来考虑。根据《民法通则》第72条、《合同法》第133条的规定，我国采取的是债权形式主义的物权变动模式，即在双方签订有买卖合同的情况下，同时必须有交付或登记的行为才能发生所有权的转移。故因本案中，中包常州公司（南苑公司）与有限公司或沈建平均未办理所有权登记，故其与双方签订的协议应都为有效。
    对于第二个问题，如何确定所有权的归属。当然，如果在某一买受人已经办理了过户登记手续的情况下，不存在引问题。在出卖人未转移标的物所有权给任一买受人时，数个买受人间要求确认对争议标的物所有权的，应依据什么原则进行处理？有人主张依合同签订的时间先后，也有人主张看谁实际占有。笔者认为上述两种观点均不成立，因为前面已经讲了数个均是有效合同，在此情况下强调签订的时间，既没有法律依据，也没有理论依据。同样，占有是动产的公示模式，但其对于不动产来讲，却没有实际意义。如果依据该原则来考虑所有权，至多在法院的执行便利或社会效果，但其在物权法上的理论依据却没有。故笔者认为，既然前提是确认数个合同均有效，最终还应归结到所有权人的意思上来，出卖人选择向某个买受人交付房屋而没有向其它买受人履行交付房屋，只要其没有以此加害于该买受人意思，法律无需也权限制，应允许出卖人自主决定将标的物的所有权转移给某一买受人，这样做符合意思自治原则，也有利于提高财产的使用价值。

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