外婆以8岁外孙名义订立的买卖房屋合同无效？　[www.dffy.com]

     据2005年8月19日中国法院网消息，8月19日，江西省丰城市人民法院审结一起因8岁孩童签订购房合同引起的财产所有权纠纷案,判决被告杨秀花等人将房屋归还原告李明星，李明星返还杨秀花购房款100元。
     2004年2月的一天，杨秀花让其8岁的外孙李某（男，1996年5月29日生）与李明星签订了房屋买卖协议一份。协议约定：李明星将其所有的二间房屋以1800元的价格出卖给李某，签订协议时付清100元，余款2004年年底付清。杨秀花替李某当场付清100元后，该房屋便由杨秀花等人使用。后来，李明星对此买卖行为表示反悔，要求杨秀花等人归还该房屋未果，诉之（至）法院。法院审理认为，原告李明星与李某签订房屋买卖协议时，李某未满十周岁，属无民事行为能力人，李某与原告签订该协议的行为属无效民事行为，即双方签订的房屋买卖协议自始对双方就没有法律约束力。故法院依法作出了以上判决（http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=174195）。该文章同时被山东法制报以《8龄童签订购房合同被认定无效》为题转载于2005年8月24日3版。
    法学中人都知道，1997年10月1日生效的合同法较旧有三大合同法最重要特征之一就是大大限制了合同无效的范围，换而言之，就是为了促进社会进步，尽量保护正常交易，一般不确认合同无效。对此，从合同法第五十二条中可以看出。该条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。可以说，该无效条件是比较严格的。
    从主体资格上比较也可以说明这一点。该法第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。比较民法通则第五十八条规定，下列民事行为无效： (一) 无民事行为能力人实施的； (二) 限制民事行为能力人依法不能独立实施的； (三) 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的； (四) 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； (五) 违反法律或者社会公共利益的；(六) 经济合同违反国家指令性计划的； (七) 以合法形式掩盖非法目的的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
    在两部法律位阶相同的情况下，根据后法优于前法的原则，自应适用合同法。因此，必须承认，现实司法实践中被认定无效合同的案件是少之又少了，这正是本案引起笔者注意的原因（或许也是网络编辑和报纸编辑选入的原因）。
    问题是这个判决正确吗？
    从文章介绍的案情看，2004年2月的一天，杨秀花让其8岁的外孙李某（男，1996年5月29日生）与李明星签订了房屋买卖协议一份。协议约定：李明星将其所有的二间房屋以1800元的价格出卖给李某，签订协议时付清100元，余款2004年年底付清。杨秀花替李某当场付清100元后，该房屋便由杨秀花等人使用。
     这不是杨秀花与李明星签订的房屋买卖合同吗？你看，字是杨秀花让签的，钱是杨出的，房子也是杨等人住着，不过，我猜测，或许是为了将来给外孙留点纪念，就让外孙签了自己的名字，顺理成章，以后办个房产证也是外孙的名字，这有何违法可言，我们的法律为什么就不能满足一位善良的外婆这一朴素的愿望呢？更何况，在我们这样一个以子为后的古国，外婆送外孙财产是一种多么可推崇的社会风尚啊。可是我们的法院硬给搞了个无效，让老人竹篮打水一场空。这是执掌公器的法院应该干的事吗？
     再从法律上分析，杨外婆已经以外孙之名按约交付了100元钱，因文章未交待，看不出被告其他违约之处。文章还特别交待，后来，李明星对此买卖行为表示反悔，要求杨秀花等人归还该房屋未果，诉之（至）法院。可见，本案完全是李明星个人在违约，在房屋买卖合同已实际履行，且与国家强行法无悖，被告没有过错的前提下，为什么法律偏偏保护了不守约之人？
    再退一步讲，即便认定本合同为8岁幼儿所签，也应视为监护人对其行为予以追认，确定合同有效。有人认为合同法所称此条应为限制民事行为能力人，而8岁在现行民法通则中被认为是无民事行为能力人（据说起草中的民法典中该年龄为7岁），我倒认为这或许是站得住脚的一个理由。
    但再分析上引合同法无效条款中可以看出，该法并没有如民法通则一样规定主体资格的限制。如我，王先生的儿子刚刚五岁，到小超市里1块钱买了支冰糕，一手交钱一手交货，一下了吃完了，作为法官的王先生能去找人家要求确认买卖合同无效吗？这不是给法官队伍抹黑，自己找挨揍吗？其实，这一点也正是合同法被广大业内人士所诟病之处。王法官大胆推测，或许，这也是该法较民法通则规定相异的原因，只不过无专家对此小事以解释，最终不为我等凡人所理解罢了。
    法律保护了不守约之人，其弊之大，不在一案，在于案件所昭示的法律保护价值。

　　查看王学堂的其他文章　本文关键词：无效合同

收藏到法律网摘　讨论　打印　页顶　关闭

你的位置：首页 >> 司法实践 >> 案例 >> 正文　　　　　　　　　　　　　　　　双击自动滚屏