一方购买房屋后因使用烟道引起的相邻关系纠纷　[www.dffy.com]

　　[案情简介]

　　张某与王某是同村相邻邻居关系，张某居西，王某居东。1986年8月之前，该村几户村民协商在村内一街道上建造房屋，赵某首先从街道最东头开始建造4间瓦房，然后由张某的父亲在其西边为张某建造房屋，其他村民按顺序向西建造。按本村建房的习惯，最东头一家拥有东山墙和西山墙，其他住户均是有西山墙无东山墙。在建房过程中，张某的父亲与赵某商量在赵某的西山墙内建造一烟道由张某使用，赵某表示同意，并使用自己的原料为张某建造一烟道，烟囱系由张某父亲自行购买安装的。1999年8月28日，赵某将该房屋以3000元的价格卖给了王某，双方签订了买卖房屋的契约。2003年，王某在西间房屋建造了一铺火炕，开始使用该烟道、烟囱。2004年，张某在其东间房屋建造一铺火炕，亦要使用该烟道、烟囱，故要求王某停止使用该烟道、烟囱，王某予以拒绝，双方因此酿成纠纷。随后，张某以该烟道、烟囱归其所有为由诉到法院，要求王某停止使用该烟道、烟囱。审理中，王某辩称该烟道、烟囱应归其所有，其应该拥有使用的权利，并向法庭提供了赵某的《房产所有证》，上面注明该房屋西接张某有山有墙。

　　[意见分歧]

　　本案在审理中，存在三种不同意见。第一种意见认为：该烟道、烟囱应该由王某使用，理由是王某购买了该房屋，成为该房屋的合法所有人，理应对其财产上的附属结构即烟道、烟囱拥有使用权，本案应该驳回张某的诉讼请求；第二种意见认为：赵某与张某的父亲协商已经将该烟道、烟囱转让给张某，张某对该烟道、烟囱享有所有权，理应拥有使用权利，应该支持张某的诉讼请求，判令王某停止使用张某的烟道、烟囱；第三种意见认为：张某依法取得了该烟道、烟囱的使用权利，该烟道、烟囱应该由张某使用，王某不具有使用权利，应判令王某停止使用张某所购买赵某该房屋的西山墙上的烟道、烟囱。

　　[案件评析]

　　对于本案的处理，笔者同意第三种意见。理由如下：一、张某和王某对该烟道、烟囱均不享有所有权。审理中，王某提供的证据是赵某的《房产所有证》，上面注明该房屋西接张某有山有墙，而烟道、烟囱属于该山墙的内部附属结构，故赵某应是该烟道、烟囱的合法所有权人。而房屋属于不动产，依照有关法律规定不动产所用权从登记起转移，即便双方买卖行为有效，但因为王某购买赵某房屋时未办理登记手续，应认定该房屋的所有权未发生转移；二、张某依法取得了该烟道、烟囱的使用权利。赵某于1986年建房时同意张某父亲的请求，在自己的西山墙内建一烟道由张某使用，并允许张某父亲购买烟囱安装，应视为赵某对其财产的使用权行使了处分，且该处分不违反法律或者社会公共利益，应受到法律保护，所以张某依法取得了对该烟道、烟囱的使用权利。在赵某与张某没有就该民事关系进行变更、终止的前提下，购买房屋者理应承受原房主就该房屋享有权利和承担义务，王某未经张某的同意，擅自终止张某享有的使用权，违背有关法律规定，法院不予支持；三、本案是相邻权纠纷，应适当考虑历史遗留的问题和本村建房对烟道两家协商的习惯，该烟道、烟囱也应由张某继续使用。

　　综上所述，张某的父亲与赵某对烟道的协商行为，意思表示真实，且不违反法律或者社会公共利益，其民事法律行为具有法律约束力，故张某依法取得了该烟道、烟囱的使用权利，该烟道、烟囱应该由张某使用，王某购买该房屋时未取得使用该烟道、烟囱的权利，法院应判令王某停止使用张某所购买赵某该房屋的西山墙上的烟道、烟囱。

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