权利瑕疵建筑物的相邻权　[www.dffy.com]

　　案情：原告吴平安与被告刘三本签订协议，被告将其在竹溪县大裕沟村的两层楼房的楼面作价卖给原告龚举华、卢俊建三楼。2003年11月7日，被告又与吴平安签订合同，将三楼楼面作价出让给吴平安，用于建四楼，2004年8月3日，刘三本再将四楼楼面作价出让给吴平安用于建五楼，吴平安将五楼建成后将其出售给原告王欢喜。2006年8月刘三本将五楼到楼面的通道安上铁栅门并上锁，致四原告不能上楼顶，三个月后刘三本又在楼顶上建起鸡舍，并将十余只鸡放置于楼顶喂养，以致鸡粪随雨水四处流淌。原告方要求其将铁栅门拆除、移走所养鸡时，被告以原告欠其购房款及房租并以楼顶归其所有为由拒绝原告要求，故原告诉至法院。

　　审判：法院审理后认为原被告同住一栋楼房，作为不动产的相邻各方，应当按照有利生产方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理通风、采光、环境卫生等方面的相邻关系，饲养动物不得损害公共场所环境，侵犯他人利益。刘三本在房顶养家禽，明显影响环境卫生，侵害了原告方利益，应停止侵害，排除妨碍。为了各相邻户安全，不予支持原告拆除铁栅门的请求，但相邻各户有置备钥匙的权利。被告以在楼顶养家禽的方法促使他人履行合同的做法不妥，应以合法手段向原告方主张权利，因合同履行产生纠纷，与本案不属同一法律关系，本案不予处理，依照《民法通则》第八十三条之规定，判决刘三本在判决生效后三日内移走放养在楼顶的家禽，拆掉鸡舍；驳回吴平安、龚举华、卢俊、王欢喜的诉讼请求。宣判后，双方均未上诉。

　　评析：相邻权本是对不动产物权的一个限止，不动产物权是法定的。本案发生在物权法公布之前，涉及到建筑物区分所有权和相邻权、及公共利益的问题。判决中并未确认加层建筑的合法性, 抛开加建楼层是否经过城建规划部门审批的问题，原告与被告存在着该建筑物顶层楼面另有约定的情形。从二次加层的事实可以发现被告对该楼楼顶拥有绝对的处分权，即被告对楼面有处分、收益、转让的权利。对原告诉诸法院的请求权如果依物权法定的原则来解决则将是官了民不了,既不能达到物权法上定纷止争的作用,也不能消除不合谐的因素,如何对此案进行裁决并说服当事人则是本案法律适用的一个技巧。本案判理回避了该建筑物的合法性，按照自然法的精神对当事人已建成的房屋作了承认的评判,并不违背物权法立法旨意--鼓励人们创造财富的积极性。建筑物区分所有权，是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。《物权法》明确了建筑物区分所有权，建筑物区分所有权的客体范围包括　1、业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。　2、建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。　3、业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。　4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。在建筑物所有权中，有一种既非单独，又非共有的“区分所有”。建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分的比例共有的建筑物所有权。建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权与一般所有权并无不同，所有人在行使专有部分的权利时，不得妨碍建筑物的正常使用以及其他建筑物区分所有权人的共同利益；共有部分所有权是区分所有建筑物及附属物的共同部分，包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用部分。本案中发生争议的楼顶，属于建筑物区分所有权中共有部分，但是存在着另有约定的情形。按建筑物区分所有权理论，对共有部分，除另有约定以外，任何一方不得独占、多占。每个区分所有人都有义务维护公用部位的现状，依其本来用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，并合理分担公用部分的正常费用。我国《城市异产毗连房屋管理规定》第6条规定，所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。被告刘三本按约定对楼顶享有专有所有权，但这种权利的行使不得损害其他相邻人的利益，楼面上建鸡舍养鸡，鸡所生粪便恶化了建筑物空气环境，必然对其他业主造成损害，鸡禽对楼面的踩踏天长月久必然会损坏楼面的功能，被告在楼顶放养家禽的行为应作否定的评价，法院据此作出移走放养在楼顶的家禽，拆掉鸡舍的判决。基于同样的考虑，原告要求拆除到楼顶的铁栅栏形成所谓的“公用通道”也不利于整幢建筑物的安全，形成公用通道后，闲杂人员到楼顶的戏耍、行走将构成对楼顶的破坏，减损楼顶的使用寿命，缩短楼顶的维修周期，被告安装铁栅栏，封闭楼顶，排除其他自利的行为后（独自使用、获得利益）对楼顶的自然功能并无不利。故不予支持原告拆除栅栏的诉讼请求。

　　综上,在建筑物法律规定的审批手续不完备的情况下，如果对建筑的合法性对照物权法的相关条文进行识别和处理,当事人双方将不会息诉服判。只有根据自然法的正义原则和比例原则判断该案的是非，才能平衡当事人之间的争议。正是锁楼顶建鸡舍以索欠款，此举不妥；令迁拆保栅栏有利安全，胜败皆明。

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