自用房当商品房预售　买方不能否主张加倍赔偿　[www.dffy.com]

　　法律人士提醒：关键在于加倍赔偿的法律适用范围

　　一企业将自用自建的房屋在尚未完工时提前预售给他人，买方提出卖方存在欺诈行为，要求适用加倍赔偿法则。11月8日，随着南通市中级法院终审裁定书的送达，一起因此引发的房屋买卖纠纷案画上句号。法院判决被告海安县某汽车材料经营部返还原告陈某购房款35.6万元，赔偿利息损失90789.52元，同时驳回原告陈某加倍赔偿请求。

　　投资兴建汽车城

　　本案被告海安县某汽车材料经营部（以下简称汽车经营部）系个人独资企业。2003年7月8日，汽车经营部作为股东之一（投资50万美元），参与投资设立股份制企业——南通某汽车有限公司（以下简称汽车公司）。汽车经营部负责人和汽车公司董事长同为席某，且两企业住所地相同，经营范围中均无房地产开发项目。

　　汽车经营部通过出让方式取得土地，决定兴建“汽车城”。2003年10月15日起至2005年12月31日止，汽车经营部先后取得“汽车城”项目的立项审批文件、建设用地规划许可证、施工许可证、工程验收备案表，消防设计审检意见书。工程竣工验收备案表记载：工程开工时间为2004年12月，竣工时间为2005年12月。2006年11月，汽车经营部取得“汽车城”营业用房的房屋所有权证（总面积1171.85平方米，含本案诉讼房屋）。

　　自用房提前预售

　　2004年11月8日，在工程尚未完工之时，汽车公司即与本案原告陈某签订“商品房买卖合同”一份。合同约定：汽车公司将“汽车城”由西向东第3间营业用房出售给陈某，房屋建筑面积为181.76平方米，按单价每平方米2000元计算，总房款363500元，面积确认及面积差异的处理最终按测绘部门测绘面积计算。陈某应于同年11月10日交18万元，12月31日交15万元，余款交房时结清房款。汽车公司应于2005年5月31日前交付房屋，逾期交付，不超过15天，从逾期第二天起至实际交付之日，向陈某按已缴房款的日万分之五支付违约金，合同继续履行。事后，该合同得到汽车经营部追认。

　　合同签订后，陈某先后累计支付房款达35.6万元。2005年5月31日，汽车公司未能按约向陈某交房。同年10月5日，汽车公司向陈某发出通知，要求陈某于同年10月15日前结清房屋余款，并商讨有关事宜。陈某收到通知后，赶至汽车公司，但该公司要求其按测绘面积215.17平方米给付房款后，方才交房。陈某对此提出异议，认为按商品房买卖的有关规定，房屋的面积不得超过3%的正负差。为此双方发生纠纷，导致双方交房、付款的义务均未履行，遂成诉讼。

　　“加倍赔偿”适用否

　　原告陈某诉称，我与汽车公司签订商品房买卖合同后，汽车公司未按约定时间交付房屋，过期后又要求我按房屋的实际测量面积支付房款，面积正负差超出法律规定的3%，此后多次要求交付房屋未果。追房过程中，我发现汽车公司及房主产权人汽车经营部实际未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，说明汽车公司在与我签订合同时故意隐瞒真实情况，存在欺诈行为，应当认定合同无效，适用加倍赔偿规则。现请求法院判令被告返还购房款35.6万元，赔偿利息92098元，支付惩罚性赔偿金35.6万元。

　　被告汽车经营部辩称，我单位是汽车公司的投资方，对该公司对外所签订的房屋买卖合同及对外发出的通知均予以认可。汽车公司与原告陈某签订的自用自建房屋买卖合同，并非商品房买卖合同，双方订立的是以出让方式转移产权的合同，并不适用商品房买卖的加倍赔偿法则。同时，我单位已将房屋实际建成，其它同类买主也通过我们的协助取得相应的产权手续，故不存在欺诈行为。双方在合同中已明确约定面积确认及面积差异的处理是以最终测绘部门的测绘面积计算，因此陈某应当支付超出部分的房款。我单位认为汽车公司与签订陈某的房屋买卖合同是有效的，我方也不存在任何违约行为。现请求驳回原告陈某对我单位的诉讼请求。

　　庭审后，汽车公司、汽车经营部向法院说明了其所建房屋部分出售给他人（与陈某同一性质）的事实，并出示了为同类购房者办理的房屋所有权证及国有土地使用权证，同时表示仍愿意以合同价售房给陈某。法院就此征求陈某，但陈某表示拒不接受。另查明，陈某的利息损失参照农村信用社同期贷款利率标准计算至判决之日为90789.52元。

　　释明法理作判决

　　海安县法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键。由于汽车公司、汽车经营部均不具备从事商品房开发经营的资格，所建“汽车城”房屋应视为自用自建房。为避免房地产市场的混乱，防止变相进行商品房开发，我国实行商品房预售许可准入制度；自用自建房实行领证（产权证）出售制度，不得擅自提前预售。

　　本案被告方将其自用自建房视同商品房，在尚未建成的情况下无预售证提前预售，损害社会公共利益，应认定双方订立的商品房买卖合同无效。根据我国《合同法》的有关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　关于原告陈某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房，而讼争房屋只是自用自建房而非商品房，不在适用范围之内，不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条、第52条第（5）项、第58条之规定，作出前述判决。

　　一审判决后，原告陈某不服，提出上诉。

　　南通中院受理后，依照上诉人陈某提供的通讯地址向其送达受理通知书、开庭传票等法律文书，但经多次投递均无法送达。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，裁定本案按上诉人自动撤回上诉处理，双方当事人均按原审判决执行。

　　评析：本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。

　　房屋买卖在我国又分为商品房买卖和非商品房（主要是自用房屋）买卖。1987年，国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划筛理的暂行规定》中，对商品房作出明确界定。商品房是指由房地产开发公司综合开发和出售的住宅、商业用房及其他建筑物。为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围。

　　根据我国《城市房地产管理法》的规定，通常情况下，房地产转让必须依法登记领取权属证书为前提，否则销售行为无效，但国家对商品房买卖却规定了预售制度。商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。当然，提前预售必然增大购房者的风险，国家为此规定了预售许可准入制度和预告登记制度（物权法规定）。同时，房地产开发商与商品房购买者之间的关系类同于经营者与消费者的关系，一定情形下应当参照适用《消费者权益保护法》有关欺诈行为的加倍赔偿规则。为此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有三类欺诈情形的，买受人可以请求返还已付购房及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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