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| 买受房屋未登记 主张产权难支持 |
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| http://www.dffy.com 2007-11-27 18:45:02 作者：王长圣 来源：东方法眼 |
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家住江阴市的教师张小建最近遇到了一件烦恼事，有人要求他交出其于2005年4月向海安县角斜房地产开发有限公司（以下简称角斜房产公司）购买的某路2号楼的7号店面房。为了确认自己对该房拥有合法的产权，张小建于2007年11月5日向海安县人民法院起诉，要求确认其对海安县角斜镇某路2号楼的7号店面房拥有所有权，然而法院审理后作出的判决大出张小建的预料，其诉讼请求被驳回。
一房二卖
2002年8月16日，角斜房产公司（甲方）与南通市兴发房地产有限公司（乙方、以下简称兴发公司）签订“角斜镇某路商住楼合作开发协议”，约定甲方将角斜镇某路1、2、3、6、7、15号楼与兴发公司合作开发，甲方负责办理征地、建房的一切手续。商住楼一律由乙方以甲方名义销售，销售营业税由甲方负担，售房后由甲方开具售房专用发票，并确保购房者领取房产证。2004年8月9日，角斜房产公司取得了上述房屋的“商品房预（销）售许可证”。
2005年4月4日，兴发公司人员殷庆忠以角斜房产公司为出卖人，与万小建签订“商品房买卖合同”一份，以63000的价格将2号楼7号店面房出售给万小建，同日，角斜房产公司开发部与万小建签订补充协议，将房款调整为50000元。后万小建向角斜房产公司开发部支付了购房款50000元，取得该房钥匙，但其至今未进行产权登记。
2006年2月22日，兴发公司以角斜房产公司为出卖人，与李梅签订“商品房买卖合同”一份，将已卖给张小建的7号店面房连同8、9、10号店面房一起出售给了李梅，并由角斜房产公司向李梅收取购房款240000元、两证代办费18880元。同日，李梅向海安县角斜镇环境卫生管理所交纳卫生管理费400元，并向海安县角斜房地产交易管理服务所交纳了“代办交易费、代办费、登记费”。
争议骤起
2007年7月31日，迟迟未能办到房产证的李梅以角斜房产公司为被告向海安县人民法院提起诉讼，要求角斜房产公司向其交付海安县角斜镇某路2号楼7、8、9、10号店面房，代办土地使用权证、房产证。因角斜房产公司经法院合法传唤未到庭，海安县人民法院对本案缺席进行了审理，并判决支持了李梅的诉讼请求。判决生效后，李梅申请执行，此时张小建、李梅方知自己所购房屋被角斜房产公司出售了两次。
11月5日，张小建以李梅为被告，向法院提起诉讼，要求确认上述房屋为其所有。张小建诉称，其与角斜房产公司签订合同后，按约支付了购房款，取得了房屋的钥匙，其已是该房屋的所有权人。角斜房产公司明知房屋已经售出，而与李梅签订购房合同，损害了其合法权益，该合同无效。李梅辩称，其对张小建所述购房情况并不知情。房屋买卖系不动产买卖，不登记不发生效力。张小建向角斜房房产公司购买房屋，应当向角斜房地产公司主张权利。
海安县人民法院审理后认为：在商品房买卖合同中，依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系。双方当事人订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同仅产生债权法上的约束力。由于债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力，故而房屋所有权的转移只能在登记后才能生效。张小建所购房屋未办理产权登记手续，故其尚未取得所购房屋的所有权，其要求确认海安县角斜镇某路2号楼底层店面7号号店面房归其所有，缺乏法律依据，难以支持。2007年11月27日，海安县人民法院作出判决，驳回张小建的诉讼请求。
法官说法
《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
从上述规定可以看出，我国法律关于物权变动采取债权形式主义模式。所谓债权形式主义，又称意思表示与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或者交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为移转物权，事先需要达成合意，此种合意并不是所谓的物权合同，而仍然是一种债权合同，因为即使当事人具有转移物权的意图和目的，但如果没有完成公示方法，也根本不可能称转物权。另一方成，必须要通过一定的公示方法来完成物权的设定或者移转。
在商品房买卖合同中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示。在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同产生中债权法上的约束力。债权法上的权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。物权的本质是支配权、绝对权、对世权，物权的变动必须在公示之后，才能发生对世的效果，目的是使世人了解到物权的变动，知道物权的变动对世人的排他性作用，以保障交易的安全。房屋所有权的转移必须依赖物权变动的公示行为即登记后才能生效。
上述案件中的两个购房人，与房地产开发商分别签订了购房合同，但因未办理登记，均尚不能取所购房屋的所有权。故而张小建主张确认其对争议房屋的所有权，法院难以支持。
现实生活中，一房二卖的现象大量存在。我们提示购房人，为了保障你对所购房屋的所有权，请你及时进行相应的登记。如果你所购房屋已被其他购房有登记在先，你可以依据购房合同追究售房人的违约和赔偿责任。
（文中当当事人为化名）
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编辑：李富金 |
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