浅谈承租人的优先购买权在司法实践中的保护　[www.dffy.com]

　　案情：甲与乙签定了房屋租赁合同，约定租期一年，第八个月份时，甲与丙签定了房屋买卖协议，丙也交付了款项但并未办理过户手续。次日，知情后的乙向法院起诉要求确认甲丙之间的买卖合同无效，并要求以相同的价格购买该房屋。

　　该案牵涉到承租人优先购买权的有关法律问题，承租人的优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内（一般情况下是3个月）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”由此可见，案例中的甲与丙侵犯了乙的优先购买权没有疑问，由此而直接得出结论使得法院应当支持乙关于要求确认甲丙之间买卖合同无效的诉请。而至于其另外一个诉请，则是目前司法实务界颇具争议的问题。

　　一种观点认为，应当支持承租人有直接请求法院确认其与出租人之间以等同的条件为内容的买卖关系的请求。理由主要有以下几个：第一，从法理理论上说，承租人的优先购买权属于民事权利中的形成权，形成权是指依单方意思使法律关系发生、变更、消灭的权利。形成权的行使不以相对人的同意为要件，并且形成权的行使具有一定的除斥期间。形成权一经达到对方即生效，而承租人的优先购买权是承租人在一定条件成就后，以自己单方意思的表示即可与出租人订立买卖合同的权利，该一定条件即是在未尽通知义务或者在承租人未经表示放弃优先购买权的时候即与第三人订立了买卖合同。根据法律的规定，应当说承租人享有的是绝对的无须对方意思表示、使对方受到法律规定的买卖自由约束的形成权。该形成权一经发出，则不得撤回，且必须发生规定的法律效果。第二，从对承租人优先购买权的法律规定的理解看来，应当支持承租人的这一要求，《若干意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖房屋合同无效。”该法条规定的是承租人的优先购买权，它当然不能以当事人达成合意为前提（所谓特别法优于一般法），对于法定的优先购买权产生并发生法律效果的事由是出租人意欲卖出房屋，并作出相应的意思表示，这个意思表示到达承租人即使得承租人获得这个优先购买权，若出租人与第三人就买卖房屋的价款等条件达成一致，其对第三人的关于卖出房屋的要约对于承租人当然有效，在这些法定事由成立后，仅凭承租人的优先地位，即可以使其发出的买受房屋的承诺一经作出即可生效，而不需要再经过一次“要约－承诺”的过程，因为承租人不是与第三人同等地位的竞争者，而是地位超过第三人的优先购买权人，这是法律如此规定的真正含义。第三，从司法经济的角度来说，如果不赋予承租人以形成权效力的购买权，那么就有这样的可能：在法院判决之后，承租人仍然能与第三人谈成其他条件订立合同，而承租人继续向法院起诉要求确认其无效，或者出租人只需要与第三人通过巧妙的操作修改合同，作出某种共同虚伪表示来以高昂得可怕的条件吓走承租人，绕过法律的规定。使承租人的优先购买权名存实亡。

　　另一种观点认为，法院不应当支持承租人的确认其与出租人之间以相同条件为内容的买卖关系的请求。首先，承租人已经拥有“买卖不破租赁”的物化权利，也就是在其租住的房屋被出卖后仍然能保证其原有的生活状态能够得以延续，若再赋予其形成权意义上的优先购买权，则将使其对于别人的房屋拥有过份多的权利，针对这个房屋，承租人拥有的是只对于出租人的并且受到特定条件限制的优先购买权，在条件形成之前，它是一种债权性质的请求权，在条件形成之后，依然不能改变其债权性质。法院可以将出租人与第三人的合同撤销使三方权利义务恢复至原始的状态即可，此时，出租人仅有不得以相同或者低于的条件将房屋出卖给第三人，也就是对房屋的限制性处分权利。这样，不至于使承租人对房屋的权利扩张至超过出租人的程度，较为合理。其次，“缔约自由原则”是每一个合同应当遵守的至上准则，基于出租人对于房屋的物权，而物权应当是值得绝对保护的，尤其是对于房屋这样对于房屋所有人来说意义重大的物，应当充分保证所有权人能够按照自己的真实意思处分之。他的处分权可以受到限制，但是不能被剥夺，而强制其出卖房屋给某个特定的人就是剥夺了其处分权。第三，目前的理论界已经产生对于“优先购买权”存废与否的争论，法官在审判实践中具有造法的历史使命，既然依据的相关法规存在操作上的困难，那么法官应该灵活运用裁量权来使法律的应用符合现实中的“应然性”。

　　评析：以上两种观点就是司法实务界对于这一难题的两种分歧，各有道理，难说哪个见解是绝对胜过另一个的。笔者只能从另外一个角度来探讨。以法社会学为工具来判断以上两种观点的优劣。对整个社会来说，法律的最终目的是达到整个社会的公共利益，公共利益不是个人的利益，不是集体的利益甚至不是国家的利益，而是独立于这三者之上的能够体现社会公平、正义和自由理念的利益，而公平正义与自由正是法律从业者所能理解的终极目标。具体到本案例，我们要考虑的是三方利益，承租人、出租人与第三人，在遵从法律指引的前提下，法官自由裁量权的应用就是看哪一方的利益能够比较能够实现社会的公共利益。在过去，由于房屋资源的稀缺与市场的不发达，法律的制定者将承租人设定在一个弱者的位置，为了保护其既定生活状态的延续，不至于使没有房屋的人遭受骤然失去住处的窘迫，法律在“买卖不破租赁”之外还规定了承租人的优先购买权，这样来保护弱者的生活权益并使社会更加稳定。而如今市场发达了，房屋资源亦纳入市场调配的范围，很多法律的变迁展示了法律先驱们开始更多地考虑保护交易安全与第三人利益，而在如今在房产交易高度发达的今天，我们很难判断说对于第三人与出租人，承租人是否还是弱者了。试想，若第三人完全善意不知情，买受了房屋以后却遭受合同无效的后果，甚至连再次磋商的机会也没有，而出租人，无论其主观状态如何，限制其对房屋的处分权使处于保护承租人的需要，那么再为了承租人的需要强行把房子再卖给承租人，即使出租人并没有经济上的损失，仍然造成了很多人对于法律的不理解与非正义感。我们不能说保护谁更能表现社会公共利益的需要，但是从社会总体福利的角度出发，我们不应该把承租人放在超过了第三人与出租人的地位，而是应该综合考虑这一法律制度的运用，把他们的权利义务恢复至原始的状态即可，这样的平等保护更符合维护房屋有效的流转与交易的安全这一较高法律利益，并使裁判的社会效果尽量达到公共利益得以满足的状态。

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