依照物权法判决的一起不动产善意取得案　[www.dffy.com]

　　传统民法理论上，只有动产才适用第三人善意取得制度，而房地产等不动产则不适用，但我国物权法施行后，人们的传统观念必须转变。12月19日，随着南通市中级法院终审判决书的送达，一起房产侵权纠纷案落下帷幕。法院判决原告章某（女）对被告吉某、秦某（受让人）的全部诉讼请求。

　　房屋被连环转让

　　原告章某与前夫在夫妻关系存续期间，购买了某公司职工集资楼中的一套房屋。1999年，章某与前夫协议离婚时，约定该房屋归章某所有。

　　不久，在海安县城做生意的外地人赵某持有关材料，前往有权部门申请将上述房屋登记至自己名下。有权部门为其办理了房屋所有权证，该房产证载明所有权人赵某，建筑面积70.58㎡，填写时间为2000年1月8日，加盖了有权部门印章。

　　2004年11月，赵某与吉某签订“住房转让协议”，将上述房屋连同电脑桌、电视机、电话等物计价41800元出售给吉某。2006年5月14日，吉某又将上述房屋以41800的价格转让给了秦某。

　　2007年以来，原告章某以上述房屋系吉某、秦某非法侵占为由，要求返还房屋及物品，遭到拒绝后引发诉讼。

　　字迹鉴定难辨别

　　受案后，法院根据当事人的申请，调查了上述“第一手买主”赵某的丈夫李某。李某证明：其不知原告章某与前夫是否离婚，因章某前夫生意上差钱，章某才将本案所涉房屋出售给赵某，双方签订了“房屋买卖合同”，章某本人在协议上签了名。后根据李某、赵某夫妻的要求，章某与李某、赵某夫妻二人一同到有权部门办理了上述产权证。当时经办人是章某前夫的亲戚。

　　此外，赵某之夫李某还向法院提供了“房屋买卖合同”原件，经法院委托南京东南司法鉴定所鉴定，该所于2007年7月作出检验意见书。意见书明确载明：检材字迹与样本字迹书写习惯单字有相似之处。结论意见：“房产买卖合同”中第10条字迹和落款“章某”签名字迹情况比较复杂，难以作出明确的结论。

　　本案诉讼过程中，原告章某就赵某领取的房产证先后向县政府、市政府申请行政复议，均未获得支持。

　　原告声称系借房

　　原告章某诉称，讼争房屋系我与前夫夫妻关系存续期间购买，协议离婚时约定该房及室内财产归我所有。2003年，我因病去外地治疗，将住房暂借给赵某居住。2005年2月，我从上海回来后，发现住房被吉某占住，我多次要求吉某让房，其以此房系赵某出售为由拒绝。现吉某又将该房转让给了秦某居住，我追要至今未果。现请求法院判决被告立即迁出讼争房屋，归还室内财产，并赔偿两年租金损失6000元。

　　被告吉某辩称，本案讼争房屋系原告章某出售给外地人赵某的，章某已协助赵某办理了房屋产权证。我是向赵某购买的房屋，原告章某要房子应当去找赵某。现请求法院判决驳回原告章某的诉讼请求。

　　被告秦某辩称，讼争房屋不是原告章某暂借而是出售给赵某的。吉某将房屋转让给我时，室内原有多少东西，现在还有多少东西。现请求法院判决驳回原告章某的诉讼请求。

　　诉讼中，两被告要求原告章某一并状告赵某，但章某未予接受。

　　不动产善意取得

　　海安县法院审理后认为，本案案外人赵某已领取讼争房屋的产权证，在该产权证未撤销前，其就是国家有权部门确认的房屋合法所有者，对房屋实施出售等处分行为具有法律依据。退一步而言，即便赵某领取讼争房屋产权证的行为被认定为不合法，但由于我国物权法规定了不动产善意取得制度，被告吉某向交易时拥有产权证的赵某善意、有偿购房，依法取得该不动产所有权。吉某将其受让的房屋再行转让给秦某，并不违反法律、行政法规的禁止性规定。基于房屋买卖合法有效，原告要求两被告赔偿其租金损失，难以支持。被告吉某购房时从赵某处受让的部分动产，系善意、有偿取得，原告章某亦不能要求两被告返还。遂依照依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》的有关规定，作出前述判决。

　　一审判决后，原告章某不服，提出上诉。

　　南通中院审理后，依法判决驳回上诉，维持原判。

　　评析：本案主要涉及不动产能否适用善意取得制度问题。善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。善意取得作为一项重要的民事法律制度，是日耳曼法最早规定的。近代以来，大陆法系各国继受了日耳曼法的善意取得制度。善意取得制度承认善意买受人可以即时取得所有权，其目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的发展。如果任何一个进入市场交易的权利主体，在购买商品或者在财产上设定权利时，都需要对财产的权属进行详尽确实的调查，以确定出售人有无处分权，就会影响交易效率，提高交易成本，延缓社会经济发展。

　　在传统的善意取得的理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记为公示的不动产的取得，则不适用此制度。我国物权法将善意取得制度扩大到不动产领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。这也是我国物权法的一大特色。《中华人民共和国物权法》第106条第1款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由此，我国善意取得的构成要件包括三个：1、受让人受让该财产时是善意的。在判断受让人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定为善意。2、以合理的价格有偿转让。3、依法进行登记或者转让。在不需要登记的情形下，如果双方仅仅达成了合意，而并没有发生标的物的转移，则不能发生善意取得的效果。

　　由于原权利人因受让人的善意取得使其标的物的所有权发生消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即原权利人可以基于债权上的请求权要求让与人承担合同责任、侵权责任或者不当得利的返还责任。《中华人民共和国物权法》第106条第2款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分人请求赔偿损失。”

　　从本案的情况来看，案外人赵某是有权部门承认的房屋合法所有人，其转让房屋符合法律规定。即便行政部门以后撤销了该确认行政行为，被告吉某、秦某的买卖也符合善意取得的三个构成要件，原告章某不能要求返还讼争房屋，只能依法要求案外人赵某（第一手转让人）赔偿损失。

　　本案的发生告诉人们，打官司前必须认真研究法律规定，否则不仅要花“冤枉钱”，而且要牵扯大量精力，白做无用功，落得“赔了夫人又折兵”的下场。

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