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| 该房屋买卖合同是否有效 |
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| http://www.dffy.com 2008-4-25 20:56:22 作者：杨进 来源：东方法眼 |
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根据不动产登记的法律规定及物权公示公信的基本原理，不动产物权依法登记之后即具有法律上的公信力，交易相对人基于对不动产登记的依赖而从事交易，其安全应当受到公信力的保护。
结合本案，本案所涉房屋的所有权证上记载的所有权人是殷某，共有人一栏没有记载，因此殷某是公示的所有权人。宋某作为交易相对人，其基于对房屋所有权登记的依赖与殷某签订房屋买卖合同，且宋某按合同约定应给付房款的主要义务已履行完毕，宋某的交易安全应当得到保护。虽然胡某依据《婚姻法》中夫妻共有财产的法律规定，对本案所涉房屋享有共有权，胡某也据此主张殷某擅自转让夫妻共有财产的行为无效，但《婚姻法》仅调整夫妻内部财产关系，不能成为民事交易关系的基本准则，因不动产民事交易关系而产生的纠纷，主要应当适用不动产登记的法律规定。当适用夫妻共有财产有关规定和不动产登记的法律规定产生不一致的结论时，应当优先适用不动产登记的法律规定。由此，宋某与殷某所签订的房屋买卖合同应认定为合法有效。
二、关于夫妻共同财产处理权：
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
结合本案，本案讼争的房地产为被告与第三人胡某夫妻共同财产，原、被告签订房屋买卖合同，原告交付房款后，第三人胡某至银行存入房屋买卖款，后又取出部分存款，取款当日办理了在中国银行姜堰支行以本案涉讼房屋抵押贷款49万元的注销手续，且被告已向原告交付了有关产权证明，故原告认为其为善意第三人有理由相信被告将房屋出售给原告为夫妻双方共同意思表示的理由可以采信，第三人胡某以不同意或不知道为由申请确认原、被告间合同无效的诉讼请求应当予以驳回；
三、关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权：
《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但对于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权，目前，法律和司法解释对此均无明确规定。最高人民法院（2004）民一他字第29号《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》认为，目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：一是从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。二是从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。
结合本案，第三人曹某、胡某就本案讼争房屋约定租赁店房三间另加车库三间，由于租赁协议所涉房屋面积并未超过整体出卖房屋面积的一半，且该承租房屋与其他部分使用功能相对独立，故第三人曹某以享有优先购买权为由要求确认原、被告房屋买卖协议无效的请求，亦应当予以驳回。
据此，法院判决驳回第三人曹某、胡某要求确认原、被告2007年4月11日签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求及支持原告的诉讼请求是正确的。
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编辑：李富金 |
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