对优先购买权期限的理解　[www.dffy.com]

　　合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一法条规定，确定了我国法律承租人对承租房屋享有优先购买权的制度。本文中就《合同法》第二百三十条规定的出租人在出卖租赁物之前履行通知义务的合理期限的问题谈点个人看法。

　　一、优先购买权中出租人通知期限及承租人承买期限。

　　优先购买权中的期限包括出租人的通知期限和承租人行使优先购买权的期限。有关这方面的概念法律上没有明确，笔者根据我国现行有关法律规定的理解，对出租人的通知期限定义是为保证承租人有足够的时间思索考虑其是否行使优先购买权，由出租人在出卖租赁物时，提前一段时间通知承租人的法定期限。出租人为通知的，应与其最终出卖租赁物的时间有一定的时间间隔，以便为承租人保留必要的思索考虑期间。若出租人未履行通知义务，或者虽为通知，但旋即将租赁物出卖给第三人，使承租人丧失了购买租赁物的机会以及对租赁物享有所有权的机会，从而害及承租人的优先购买权，则承租人可以其优先购买权受侵害为由诉请保护。承租人的承买期限是指当出租人为通知义务后，承租人必须在一定期限内作出明确的意思表达，期限届满对购买不作肯定表意的，其权利归于消灭，承租人不得再以行使优先购买权为由否定出租人和其他买受人建立的买卖关系。优先购买权也不是无期限的权限，承租人必须在一定期限内行使，才能发挥优先购买权的积极作用。在立法时，既可从出租人的角度规定出租人应于出卖标的物前的某一时间通知承租人，也可从承租人的角度规定承租人应于收到通知后的一定时间内为购买的意思表示，这虽然是两种不同的立法模式，但所欲达到的目标却是相同的，实为殊途同归之效。一般国家和地区对通知期限和承买期限是不作区分的，我国亦不例外，法律法规的表述均是将两个期限合为同一期限。如我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；……”。国务院《城市私有房屋管理条件》第11条规定：“房屋所有人出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”。

　　二、合理期限为三个月是当今房市运行的障碍。

　　由于我国的租赁是从居住租赁发展起来的，为了稳定生产、生活，我立法一直比较注意保护承租人的利益。从保护承租人利益的角度出发，司法界将合同法规定的合理期限一律理解为固定的三个月，其依据是最高院的司法解释和国务院的法规。而制定民法通则等法律法规的时代背景是房屋稀少、市场交易量低、交易速度缓慢，规定三个月的期限与当时社会市场状况比较适应。而今，我国很多居民、单位为追求生活、工作质量，进入二次甚至三次置业阶段，建筑业迅猛发展，房屋交易市场异常火爆。加之国家运用行政手段对炒房的调控，导致大部分地区房价走向不稳，房屋价格有起有伏，变化幅度甚大，有些大城市房屋买卖市场出现了“一日三价”现象。在这价格变幻莫测、交易活动异常活跃的今天，如果仍一成不变地要求出租人在出卖房屋时前“三个月”通知承租人，时间明显过长，忽视了物权所有人出租者的利益。特别是遇有承租人难以决断甚至承租人恶意拖延现象，产权人出卖房屋权利受阻碍，有些产权人眼睁睁地看着商机流失，以至在房屋价值升降和租赁所得利益之间产生了严重的失衡现象，给出租人的经济利益带来巨大的损害，产生了消极的社会效果。

　　三、在法律框架内需要重新确认合理期限。

　　承租人优先购买权毕竟是从承租人租赁权派生的从属性权利，法律作出承租人优先购买权的规定，不是意图强制房屋出卖人把房屋出卖给承租人，而是为了简化物权关系，避免不恰当地分离物的所有权和用益权。但房屋所有人对房屋具有完全的支配权，有权依法自由决定处分或不处分自己的房屋，与租赁利益相比较而言，房屋产权人拥有房屋的价值更加巨大。从法理角度讲，法律对权利行使的限制只能是善意的、适当的，不应阻碍规律运行而成为“恶法”。实质上，我国合同法二百三十条的规定对未来的发展已经有了预见性，所规定的合理期限就是立法者给处理承租人优先购买权期限纠纷保留了自由裁量的空间，所以在法律的适用上并不需要突破法律的框架，只需对合理期限重新进行理解。但究竟确定多长的时间才算合理？在现实中难以准确把握，通知义务是否在合理期限内履行往往成为争议的焦点，而这个问题在确认出租人与第三人之间的买卖租赁合同是否有效至关重要。

　　这里有个借鉴，1999年修正的台湾地区民法典第426条之二对优先购买权的行使期限的规定是：“……前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人于通知到达后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。……”。笔者认为对合理期限幅度的确定，不妨以台湾地区的时间规定为下限，将原来最高院的司法解释的时间规定为上限。由于时间跨度相对过大，还需以司法解释的形式对幅度加以一定的限制，出租人可综合出租人房屋的位置、品质、用途以及房屋价值等情况确定给予承租人答复的期限。由于不是让承租人迁让，无须给予过多的时间，一般情况下以房屋的价值为基准，顾及承租人的购买能力、商榷决断时间以及筹款情况等因素，确定给予承租人不同的限期，如价值10万元的房屋和价值千万元的房屋一般就不能要求承租人在相同的期限内答复。答复期限的给予最低不得低于10日，承租人对通知限定的期限认为不够的应当在出租人限期以内提出合理的理由，申请延期答复，通常只需允许延长限期的一倍时间，情况特殊（如承租人出国未归无法联系的）和出租人未有限期的，总的答复时间最长不能超过3个月，逾期不答复视为承租人放弃优先购买权。这样才符合合同法关于合理期限的立法用意，而且将原来由出租人提前通知的方式更改为承租人在给予的限期内答复的方式，可以调动双方以积极的姿态进行磋商而不是原先承租人的消极应对，兼顾了承租人与出租人的双方利益。

　　四、题外的探讨--当事人可否以特别约定排除优先购买权。

　　法律规范依其效力的不同可以区分为任意性规范和强制性规范，其中任意性规范允许当事人以合意进行变更，而强制性规范则不允许当事人以合意变更，其目的在于防止法律目的因当事人意思的合致而遭破坏。民法虽为私法，但也包含一定的强制性规范，故而探讨优先购买权可否以特约排除的本质是法律关于承租人优先购买权的规定究竟是强制性规范还是任意性规范？《合同法》第230条虽然只规定了出租人出卖房屋前应当履行通知义务，但据此完全可得出另一层意思--优先购买权人在规定期限内未表示承买的，视为放弃权利。这就说明承租人可以以不作为的方式抛弃该权利，既然承租人能以不作为的方式表达该层意思，那么，承租人当然也可以以积极的作为放弃优先购买权。可见，承租人在租赁合同成立同时依法产生的优先购买权虽然属于法定的，但它是任意性规范，而非强制性规范，当事人可以在租赁合同中以约定方式予以排除。

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