房地产拍卖应以二次为宜　[www.dffy.com]

　　最高人民法院《拍卖规定》司法解释出台后，有关拍卖当事人财产次数和保留价问题一度成为学术界关注的热点。根据《拍卖规定》第二十六条、第二十八条的规定，第一次拍卖流拍、第二次拍卖仍流拍的不动产须进行第三次拍卖。《拍卖规定》第八条规定，拍卖应当确定保留价。第一次拍卖时，保留价不得低于评估价或者市价的80％；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，其每次降幅不得超过前项保留价的20％。笔者认为，《拍卖规定》关于三次拍卖以及每次依20％降幅确定保留价并无保留底价的规定，适用于房地产拍卖时显然存在缺陷。其理由为：
　　一是人民法院根据《城市房地产法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，房地产拍卖具有同一性、不可分割性。二是按照《拍卖规定》保留价降幅结合拍卖次数规定，适用于房地产拍卖司法实践中，容易出现实际所拍卖价格明显偏低的情形，如经评估价值100万元某宗房地产，其中地产评估价50万元，房产评估价50万元，根据每次20％的降幅，第三次拍卖成交保留价为51．2万元，按比例分配该宗房地产最后卖出的地产价格为25．6万元，房地产价格为25．6万元，接近原评估价的50％，与当前房地产市场价格普遍升值相对照，显然，该拍卖价格偏低，甚至明显低于被执行人当初出让取得该土地使用权的实际对价和建筑该房产的实际投资额，不利于对被执行人权利的保护。三是尽管《拍卖规定》第九条规定重新确定的保留价格应当大于优先债权和强制执行费用总额，看似对拍卖作出保留底价的规定，但在民事执行司法实践中，不难看到，当人民法院拍卖被执行人房地产时，说明该被执行人已无金钱、动产等其他财产可供执行，同时，该被执行人已非一个债权人，其中有优先债权也有一般债权，由于优先债权人急于实现自身债权的心理，缺乏对其他债权人利益的考量，一般都同意并催促执行人员作出略高于优先债权及执行费用总额，作出第三次拍卖保留价，从而使其他一般债权人的债权无法实现。四是《拍卖规定》规定三次拍卖再进入变卖、抵债程序，时间跨度达6个月，时间较长，容易产生损害一般债权人的利益的现象。而各级人民法院普遍提出尽快执结案件、提高司法效率的要求，容易使少数执行人员产生追求个案执结、就案办案的执法观念，因而在确定该拍卖房地产保留价时，有高降幅确定保留价尽快使拍卖获得成功的倾向，在一定程度上既损害了被执行人的财产利益，又损害了其他未能受偿债权人的合法权益。五是由于竞买人认识到《拍卖规定》确定的三次降幅较大、又无保留底价限制，因而存在较大的商业利益空间，从而容易导致第一、二次拍卖流拍，待第三次拍卖时以较低的价格竞得该房地产，实现利益最大化。
　　综上，笔者认为，人民法院民事执行房地产拍卖应以二次为宜。其保留价降幅不超过15％，而且，二次拍卖最低保留价底价限在原评估价的75％。如果出现第二次拍卖流拍，则及时按《拍卖规定》，启动变卖或以房地产抵债程序，这样，既保护了被执行人的财产权益，又能最大限度地实现多个债权的合法权益，同时大大缩短拍卖、变卖或以房地产抵债的时间，司法效率将得到明显提高，司法公正的法律效果和社会公平正义的社会效果也会进一步提升。

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