浅议涉农房屋的执行　[www.dffy.com]

　　笔者在基层法院从事执行工作中，常常涉及到农民是被执行人的案件，在被执行人无力清偿债务时，那么其价值不菲的自有住房，是否可以执行？

　　由于农民的自有住房其宅基地属于集体所有，农民仅有使用权，根据我国现行的法律法规，宅基地使用权是依附于农民自身的一项特殊权利，如果允许对农村房屋进行执行，根据＂地随房走＂的原则，势必会造成农村宅基地管理的混乱，从而直接影响到大多数农村集体组织成员的切身利益，国务院也严禁农村集体土地用于房地产开发，因此，农村的房屋是不可以进行拍卖、抵偿的。

　　这样就出现一种情况，被执行人一方面欠着他人的债务不履行，一方面却可以住着别墅式的楼房，特别是在城郊结合部，农民住宅升值较快，一套住房价值数十万甚至百万之巨，但却不能执行，申请人对此往往不能理解，以至引起上访。

　　农村房屋的所有权、使用权如何执行？笔者认为，可以采取以下几种方法：

　　一、可以将其农民住房的一段时间的使用权折抵所欠债务。如被执行人欠申请人10万元，而被执行人所在地该住房平均租金在5000元一年，那么，就可以以被执行人住房20年的使用权限折抵所欠申请人之债务，当然在被执行人有履行能力时，双方可以再行协商赎回使用权；

　　二、可以将被执行人的房屋出租，将其租金收益抵偿债务；

　　三、对相对独立的非底层住宅，可以将其所有权抵偿给申请人。由于上层建筑并不占用宅基地，将其抵偿给申请人，一方面保留了被执行人必要的居住面积，不影响被执行人的居住，另一方面，上层建筑所有权的变更，不影响农村宅基地的使用，对农村集体利益无影响。当然，这种执行方法必须和申请人讲明，其只能取得房屋的所有权，不能取得宅基地的使用权；

　　四、被执行人虽然只有农村住房，但被执行人已死亡的，在不侵犯同住家庭成员的权益的情况下，其住宅的所有权可以执行；

　　五、被执行人迁出原集体经济组织的农村住房，或另有住房的，其所有权可以执行。

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